房迷 From Me Daily 03/12/2026 - 昨晚睡前小兒子跑來跟我們說，11/12/2022是他第一次拿到手機的日子 - 我們想說怎麼會能夠這麼細節的說出某一天 - 他說他會把重要的事情寫下來，還說有寫diary，給future self看 - 不是每天都寫，但有什麼特別的事會記錄下來，而且是寫一段，不是幾個字那種 - 第一時間趕緊問了一下，有沒有寫過我對他做了什麼不好的事，好在沒有 - 跟他說我覺得這真的超級酷的，鼓勵他一直做下去 - 真的完全沒想到他會做這種事，超驚訝的 - 大兒子小時候，我會跟他說寫日記是很好練習寫作的方法，但他從不鳥我 - 沒想到小兒子我從沒說過，自己默默做了那麼久 - 他說但他不想給我們看，我們告訴他我們不想看 - it's good to have some secrets - 但是告訴他，我們很謝謝他告訴我們這件事 - 不知道欸，可能我自己日記仔吧，覺得很感動 - 一個是他願意放心的告訴我們有這件事 - 另一個是，我知道寫日記對他的人生，影響會很大 - 每個agent都有其不一樣的風格，做久了都會慢慢知道大家的作風 - 對於不同房子，會用不同的策略，與對方說話時的方式，會改變 - 怎麼處理完全是經驗的累積，從小處觀察，從經驗歸納 - 然後自己量做到一定程度，別人也都會認識，對於我們在談交易是有優勢的 - 大家都希望跟比較大的agent合作，關係好了，未來彼此都有好處 - 畢竟客戶多的人，以後互相遇到的機率也會高 - 這些都是我可以帶來的價值，除了專業領域上很明顯的技能外，額外加分項 - 最近兩間，一間不是最高價拿下，另一間是極小差距拿下，都是如此 - 我也不會拿這個吹牛說自己好，因為這只是蛋糕上的草莓 - 真正重要的，還是實打實對房子的了解，專業上的判斷 - 最終呢，買賣家才是主人，agent畢竟只是act on behalf of principal - 所有的成功，最終都是客戶的本事展現出來，我們就是幫忙的而已 - 最近內華達州的房市風向在改變，Reno崛起取代Vegas - 過去幾年，只要講到加州人逃離高房價跟高稅收，第一直覺都是搬去Las Vegas - 但最近數據顯示，Las Vegas的房市開始冷卻，因為房價高，天氣又熱 - 反而北邊的Reno開始承接了大量從加州(特別是灣區)洗出來的買家 - Reno離Lake Tahoe很近，有山有水有雪滑，戶外生活方式很對灣區人的胃口 - 加上車程只要三四個小時，可以保留灣區的高薪工作，搬去Reno遠距或hybrid - 灣區的買家，到了Reno就是降維打擊，很多都是直接現金全款買房 - 導致Reno在高利率環境，需求依然非常堅挺，房價持續緩步上升 - 其實這種地理套利一直都在發生，哪裡有CP值高的地方，人就會往那裡流 - 這對Reno當地人來說就很痛苦，因為他們要跟財力雄厚的加州買家競爭 - 我是覺得，一週進公司兩三天，還真可以考慮住Reno，配FSD來回 - 但這不會是多數人，像我就沒法接受，我比較蠢，蠻慘的 - 奶茶指數太低，跟沒有台菜、日料、韓料、越南菜，生活沒意思 - 參議院以壓倒性多數通過了21st Century ROAD to Housing Act法案 - 這是幾十年來美國最重大的房市法案，為了解決房屋供給不足的問題 - 裡面包含簡化環評、加速審批流程、鼓勵社區多蓋房子 - 美國現在缺了1M到7M套房子(看誰去算)，這才是房價和租金下不來的真正原因 - 大方向沒問題，但大家對其中一個項目，展開大量的辯論 - 法案裡現在塞了針對機構投資者的條款，就是川普之前說的，不讓大機構買房 - 擁有超過350套獨棟房的機構，買來的房子，必須在七年內賣給個人買家 - 租戶將享有優先購買權，以及續約選擇權 - 全美建商協會認為這很不好，違反經濟學，也因此撤回了對該法案的支持 - 根據John Burns Research數據，這些大機構只佔全美獨棟房屋的0.7% - 減少這些買家，對affordability幫助很少，但會摧毀現在Build-to-Rent的市場 - 現在有建商蓋整個社區，專門用來出租，這是一種很好的供給來源 - 如果規定七年後必須要賣，就沒有資本願意投入資金去蓋這些房子 - 造成新蓋的房子變少，供給更緊縮，最後的結果就是租金和房價雙雙上漲 - 當然支持這條款的，也可以說影響的既然很少，對供給緊縮影響也小 - 我自己認為，任何供給都是好的供給，不應該減少任何蓋房的動機 - 機構本來就不會住在房子裡，所以蓋出來的房屋就是會有人去住 - 甚至可以說，機構專門出租要賺錢的，一定會把房子租出去有人住 - 房市在金融海嘯後，貸款審核超嚴格，確實有很多人信用無法買房，只能當租客 - 大機構只是在危機後進場提供租屋供給，他們是結果，不是原因 - 其實大機構也很容易可以透過重組，變成小機構，這法案也有點政治噱頭 === 寫房迷也是給future self看，一開始覺得沒什麼，就好玩而已，後來覺得，其實每天寫，堅持下來好像也蠻酷的，自己都完全沒想到會做這種無聊事，小時候也是父母會要求我們寫日記，但是基本上超不爽，都不鳥或者是裝死，沒想到長大以後沒人要求了，自己寫的這麼起勁，不知道欸，你不覺得應該按讚嗎

房迷 From Me Daily 03/10/2026 - 最近春天到了，花粉開始滿天飛，我有點過敏 - 其實大概三四年以前，我是完全不會對花粉過敏的，好像住久了慢慢就會 - 小時候在台灣，我基本上是一年365天，有300天是鼻塞狀態 - 應該是因為塵蟎過敏，小時候當然不懂，也沒在為了這個看醫生 - 基本就是忍耐，沒有做任何事，以為鼻塞用嘴巴呼吸是正常的 - 後來來美國唸書以後，就除了生病以外，再也不會鼻塞 - 我還一直覺得我是天選美國人，天生適合住在美國 - 不過這三年好像真的開始出現花粉有一點過敏的感覺，開始破功 - 倒是很輕微就是了，一天打幾個噴嚏這樣，輕微不舒服感 - 希望以後不要越來越嚴重，那大概又是時候，考慮搬回台灣了 - 雖然好多父母都說，只希望小孩開心就好，但父母的第一要務不是確保孩子開心 - 重視孩子的需求跟答應孩子的要求，兩者是要分開的 - 人真正需要的是被看見，而不是被滿足 - 不是都答應他們，才叫做重視他們 - 讓小孩混淆，以為慾望被滿足才是被重視，對他們的人格與價值觀是危險的 - 不能因為想去討好，就改變自己的邊界，每個角色都有困難的決定要做 - 真正的愛是願意承擔孩子暫時的不爽，來換取他們長期的安全感與能力 - 韌性並非來自於什麼都順心，而是來自於情緒上被支撐 - 處理人生中必然會遇到的負面情緒更重要 - 中國現在開始大力鼓勵人民養龍蝦，各種針對OpenClaw的補貼 - 非常有中國style，每次要推什麼，就是各地方政府比拼補貼 - 這個戰略上其實很聰明，畢竟電相當充足，讓人民全部來搞AI agent - 騰訊、阿里、字節跳動等也都推出一鍵部署OpenClaw服務 - 這些AI公司也大量補貼去推廣服務，老實說吧，AI agent會是中國強項 - 美國搞軟體，是簡單而厲害，極佳的用戶體驗跟無限的scalability - 中國搞軟體，是複雜而實用，什麼都做得到，什麼都不奇怪，功能超多 - AI代理這個賽道，我覺得是對上中國的強項 - 需要多方配合去開發各種接口，跟眾多複雜應用的實作，中國人勤奮不怕麻煩 - 中國已經有豐富的數位化生活場景，包括移動支付、外送、電商等 - 尤其騰訊在做微信AI agent，這個會相當強大 - 加上未來的世界，tokens是貨幣，而token就是能源，中國有無限能源 - 政策上往這邊走確實合理，就看這一波熱潮，到底能帶出什麼新東西 Redfin數據 - 2025Q4的美國人口遷徙報告顯示，18.8%找房的人，打算搬到別的都會區 - 比例比疫情剛開始的15.9%還要高，遠距工作跟資產增值財富自由還在發酵 - 不斷會有追求更低的生活成本跟好天氣/環境而搬家的人 - 目的地最多: Sacramento, Las Vegas, Florida的幾個城市 - 主要是這些地方房價相對便宜，而且都有溫暖的陽光，天氣仍然重要 - 不過搬去佛州熱潮已經有稍微冷卻了，不像2021-2022年那時候那麼瘋狂 - 來源地最多: 洛杉磯, 紐約, 灣區, 西雅圖, 芝加哥 - 高房價的沿海區，最多人選擇逃離 - 灣區人口外流其實已經比疫情時大幅減少了，跟全美反趨勢 - AI產業的爆發，讓很多科技業的人才被綁在灣區，因為核心工作機會還在這裡 - Austin跟Charlotte這種疫情期間的明星城市，現在也出現在人口流出的榜單上 - 因為遠距工作跑去的人，現在被叫回辦公室，跟住的不習慣 - 這是市場機制的自我修正，哪裡熱就去哪裡擠，最後擠爆了大家就再尋找出路 - 我都是建議，不要湊熱鬧，關注選擇適合自己人生階段的地方，才是王道 - 歷史上，在灣區硬扛下來的人，幾年後資產更好的居多 二月NAR全美房市數據 - 全美成交量4.09M (seasonally adjusted annual rate) - 成交量+1.7% MoM，-1.4% YoY - 現在其實比疫情前多6M個就業，但是每年房屋成交量比疫情前少1M - Affordability全面變好，不過成交量要回到疫情前，還有很長的路 - 各區affordability: 東北部+10%, 中西部+11.7%, 南部+14.1%, 西部+17% - 房價中位數$398,000 (+0.3% YoY)，連續32個月YoY上漲 - 房屋庫存+2.4% MoM +4.9% YoY，約3.8 months of inventory - Single-family成交量+2.5% MoM, -1.1% YoY，房價+0.2% YoY - Condo成交量-5.3% MoM, -5.3% YoY，房價+0.9% YoY 二月REALTORS® Confidence Index - 37%認為接下來三個月買家比去年多，上月35%去年27% - 31%認為接下來三個月賣家比去年多，上月29%去年29% - 房子在市場上待中位數47天，上月46天，去年42天 - 供給仍然低於需求，14%房子賣價比listing price高，上月16%去年21% - 房子平均收到2.3個offer，上月2.2去年2.3 - 31%是全現金買房，上月27%去年32% - 遠端買房只靠virtual tour的比例6%，上月5%去年6% - 初次購房買家佔比34%，上月31%去年31%，歷史常態是40% - 買房不是自住房的比例16%，上月16%去年16% === 不管是對塵蟎過敏還是對花粉過敏，絕對不能對按讚過敏，身體會因為住久了開始產生變化，但是按讚的習慣要越久越堅定，不能破功，在房迷基本上是一年365天，有365天是已按讚狀態。如果覺得打噴嚏不舒服，就趕快來房迷按一個讚壓壓驚，每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚，你也可以成為，天選按讚人

房迷 From Me Daily 03/09/2026 - 最近發現MBTI已經從16種變成64種了，湊熱鬧就跑去做了一下 - 我是ISTJ-OC，之前一直嫌棄ISTJ太路人了，現在看配OC算其中最稀有的 - 這東西其實也是會變的，我老婆就從N很多年，變成S了 - 不過大家做這個要小心，我們就被網站坑了，說看結果要付$1.98 - 結果這幾乎是詐騙網站，付錢看結果還會強制訂閱 - 自己要去取消訂閱，不然之後收錢每月$28.8 - 而且最可惡的是，自動幫人購買一個eBook，收了$10.96 - 我很確定我沒有勾選這個eBook，而且我們兩個都沒看清楚的機率很低 - 好處是直接email抱怨要退款，隔天就馬上處理，稍微沒那麼扯 - 我們討論這個的時候，大兒子進來，說他是ENTP，我們都很驚訝 - 我們家竟然有人是E人，而且感覺跟我們兩個好不同 - 其實想一想，我小時候也是E人啦，上學的時候算是很會、也很喜歡社交的 - 後來年紀大，就是越來越I，尤其到了美國，工作除外不用跟任何人說話 - 以後AI世界，我認為有更多人會越來越I - 我覺得要是這個世界沒有網路，我應該會維持一個E人 - 結果今天睡醒，發現我iPhone的鏡頭已經好了 - 昨天還有兩個鏡頭明顯都是水氣，我就放在ziplock bag密封加放乾燥劑 - 這樣弄了五個小時，完全沒有看到進展，我就放棄了，拿出來使用 - 不過我想，這個動作還是有幫助的，讓堵住排氣口的水氣有消散一點 - 總之我現在不用考慮換手機移動資料的事，可以16 Pro繼續使用 - 本來找到一個，說可以clean water damage $50的人，也不用去找了 - 倒不是說省錢，省時間真的是最重要的，每天時間完全不夠用 - 這個最好的結局告訴我，很多時候真的先等一等，不要急著處理 - 要是週六去Apple Store，直接衝動換17 Pro，就浪費錢了 - 然後多方嘗試也很重要，就是不要再把手機拿去直接洗 - 人類對糖分或甜味有生物本能上的需求渴望 - 不僅來自舌頭上的甜味感受，還有腸道與大腦之間隱藏的神經線路 - 這是為什麼代糖無法完全滿足身體對真實糖分的生理需求 - 甜、鹹、苦、酸、鮮五種基本味覺，在大腦皮層有特定神經元 - 從未嚐過甜(苦)的動物，刺激大腦的甜味區域，還是會引發愉悅(厭惡)反應 - 對糖分是舌頭先有即時愉悅，但是到腸道仍有後攝取效應 - 即使直接注射到胃部，大腦仍然會釋放多巴胺 - 所以喝代糖飲料，只刺激舌部，腸道卻沒得到真實糖分信號，導致代償性飢餓 - 還是經由飲食調整，培養對特定口味的敏感度與偏好，比較好 - 伊朗的戰局讓油價一度飆到120，市場有兩派看法，相當分歧 - 第一派認為會降息: 因為油價、機票、食物全面上漲，再加上川普的關稅 - 這一派覺得消費者扛不住這種通膨，加上就業市場又偏軟 - 等到企業因為需求下降開始裁員，Fed就會被逼著只能降息來救經濟 - 第二派認為會升息: 因為現在美國經濟對能源支出的依賴，比幾十年前低很多 - 美國家庭的資產負債表還是很強，能扛住比較高的能源成本 - 隨著油價和食物變貴，通膨預期上升，Fed可能會轉向鷹派甚至考慮升息 - 兩邊都有道理，基本上也都是推演，隨便怎麼說都通 - 我是覺得可以參考一下歷史上的石油衝擊跟房貸利率 - 70年代油價暴漲確實帶動利率飆升，但那時美國經濟超熱，跟現在情況不同 - 到了1991年波灣戰爭，2008年金融海嘯，或是近期的烏俄戰爭 - 油價也是有過大漲，但是利率跟通膨並沒有像70年代那樣失控 - 從歷史來看，真正決定一切的還是Fed的貨幣政策，油價只是雜訊 - 目前美國房市的狀況是，只要房貸利率維持在6%附近，市場就會好 - 實際數據看到成交量在成長，房屋庫存的增速也在放緩 - 但只要利率一超過6.64%，房市買氣就會受到明顯打擊 - 這次油價一衝高，10年公債的確一度拉到4.21%，但油價一跌又回到4.13% - 房貸利率現在也很穩定在6.17%左右 - 其中mortgage spread當緩衝，讓房貸利率不會隨著10年公債動盪那麼大 - 債券市場現在看起來沒有恐慌，不覺得這場衝突會打太久 - 所以現在看起來，房市沒問題，即使高油價也不會搞崩房市 Altos Research數據(week 03/06) - Santa Clara County - Market Action Index再上升到59(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數在$1,899,950，維持同樣等級 - 新上市房屋價格中位數增加到$1.949M - Price per sqft則是增加到$1026 - 房屋在市場上中位數回落到14天 - 實戰上看到，好房子持續瘋狂，我覺得有2021年的程度，兩極化持續 - 降價比例是12.87%，維持在低點 - 房屋庫存量從691到785間，繼續正常的季節性上升 - 這週基本上是完全符合正常季節性，沒什麼特殊的值得說 - 今年春天，買家的熱情是有嚇到我的，今年完全不同於過去連續三年的爛市場 - 灣區房子對於大科技員工薪資包裹，其實沒有貴 - 現在的買家基本上都是疫情後累積的資產，增強的購買力，新購或換房都是 - San Mateo County - Market Action Index維持在57(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數略降到$2.189M (上週$2.195M) - 新上市房屋的要價中位數$1.974M (上週$1.863M) - Price per sqft維持一樣水平$1100 - 三個價格指標都沒什麼改變，半島跟南灣一樣，價錢沒什麼變 - 房屋在市場上中位數維持在21天 - 降價比例9.76%，一樣會在底部維持一陣子 - 房屋庫存量從321略增到369間，都屬於極少 - 每個週末都看川普搞事，然後股市發抖，但是TACO就是厲害 - 只要股市繼續維持，灣區房市一點問題都沒有 - 其實我現在還希望股市跌一跌，不然都買不上 - 很多買家其實錢也已經ready，原本買房就沒打算賣股票 === MBTI其實可以無限象限的，每一個維度都可以再開發，然後又把人劃分兩半，比如說可以再加一個，會幫房迷按讚的人，就是驍勇善讚的人，跟不會幫房迷按讚的人，就稱作逃避讚爭的人，這種讚與逃的反應，是人類的生存機制之一，也可以看出不同人的個性

房迷 From Me Daily 03/08/2026 - 心智像是一面湖泊，而我們的念頭與情緒就像是水面的波動 - 有的人是寧靜的湖泊，有的人波濤洶湧 - 很多時候不要把自己當成那些波動，而是要當觀察波動的人 - 抽離成在旁邊觀察，對於能理性管理自己，有很大的幫助 - 會減少被慣性帶著走，拿回主導權 - 『覺察』本身是有意識的去理性化處理情緒的過程 - 觀察者的任務不是去制止波動，而是單純理解，然後等波動自然平息 - 波動會遵循物理定律平息，自己在裡面造浪反而更難平息 - 韓國這場未免也太精彩，有必要拉扯得這麼緊、這麼刺激嗎 - 費仔屌啊，孫易磊太可惜了，曾峻岳果然終結者 - 打贏韓國就是爽 - 現在只希望澳洲跟韓國打擊戰了 - 話說澳洲今天差點贏日本，什麼鬼，還有點驚險 - 感謝各位在房迷按讚祈福，果然有用 - 昨天因為老大有Middle School Dance，就這個時間帶弟弟去看電影 - 看了Hoppers還不錯，雖然略偏灑狗血跟很扯，但不錯看 - 現場觀眾很多都覺得超讚，很對加州環保尖兵的胃口 - 動畫做的我覺得也蠻賞心悅目的，Pixar寶刀未老 - 不過看到不少人說是Pixar的最佳作品，我覺得過頭了 - 我們現在都去Santana Row的Cinemark看，之前覺得停車超麻煩 - 這次發現Olsen Parking Garage又可以停了，終於有足夠的停車位 - 之前有段時間只能停對面跟Santana Row共用的停車場，位置超不夠 - 而且電影院現在可以打車牌直接抵四小時，停車費折抵自動化做得不錯 - 有朋友跟我說很迷惘，根本不知道讓小孩學什麼好 - 我其實覺得，這是歷史上最好的時間，去follow your heart - 以前大家都會參考什麼職業好賺錢，來決定要學什麼 - 現在說實在的，大家都不知道以後會怎麼走，什麼東西才會賺錢 - 既然這樣，真的不如選自己有興趣的事情做，總是錯不了 - 現在的社會，富足程度也夠，不用擔心餓死 - 而且machine has no heart，只有人才有heart - 這是作為人的competitive advantage，也是唯一不被電腦淘汰的辦法 Tesla FSD行車紀錄 v14.2.2.5 - FSD是有個性的，每天狀況不一樣，不好的時候會多次接管，今天就是 - 但大多數時候是沒問題的，所以現在越來越少寫 - 今天太扯不得不說一下，在101高速公路上高速直接大煞車，很危險 - 高速開到一半，在最右邊道，看到旁邊交流道上來的紅燈，緊急煞車 - 這算是end-to-end的問題吧，高速公路的context下，應該可以忽略紅燈才對 - 反正煞車有點大力，我趕緊大腳踩油門下去 - 然後今天在半島的山路，也是各種phantom brake，樹蔭光影這種不行 - 回家的時候，則是101轉85走錯路，我在刷手機完全沒發現，多花了幾分鐘 - 101轉85，有內側車道跟外側車道兩種走法，FSD在101一直在內側車道 - 但是到了該換85時，沒有切到最左邊，直直走就錯過了 - 我一直認為特斯拉地圖不行，沒法搞robotaxi - AI4的算力，到底有沒有辦法達成無人駕駛，是很關鍵的問題 - 最近越來越多人認為AI4不行，需要AI5，當然Elon還是認為可以的 - 現在直接量產AI4的Cybercab，也算是一個比較大的賭注 - 總經環境很亂，不確定性很多，但是房市很穩，算是經濟中最平靜的一塊 - 這也是正常的，房子畢竟是基本需求，本來就主要跟著life events - 全美的數據成交量上無論月增或年增都是正的，貸款利率穩定，庫存略微降低 - 領先指標pending home sales持續多於前幾年 - 更早期的領先指標購屋貸款申請量，也是開年以後就一直多於前幾年 - 所以房市成交量會持續成長，沒有被戰爭與潛在的通膨與失業風險影響 - 新上市房屋量大致跟過去幾年一樣，賣方沒有比以前多，買方增加較多 - 買家多於賣家，這是為什麼庫存減少的原因 - 伊朗戰爭恐怕是現在最關鍵的，如果持續太久，即使房市也可能受影響 - 灣區的狀況，我只能說房市極熱、瘋狂、無理 - 股市猛太久了，很多人即使失業了，照樣買房，all cash看到很多 === 按讚大概也像是湖泊，有些人是充滿漣漪，讚讚不停，有些人則是心如止水，讚時不要，很多時候不要把自己當成那種不配合的人，而是要當會按讚的人，這樣子就跟上潮流了，就像是泰瑞的沙發、肥宅的鏡子、股癌的留言、房迷的按讚，都很值得朝聖

房迷 From Me Daily 03/07/2026 - 昨天因為覺得手機太油太髒，把我的iPhone拿去洗手台用肥皂洗澡 - 結果下午出門看房，才發現鏡頭完全是霧的，拍照攝影都不能用 - 偏偏我需要遠端視訊跟人看房，一整個很糗，好在我帶了Meta Ray-Ban - 可以用眼鏡當鏡頭視訊，就是沒辦法邊視訊邊錄影，需要看完才錄影 - 然後眼鏡有電力問題，戴著看房看幾間以後，就開始沒電要充 - 搞得有點手忙腳亂，現在還要處理霧掉的鏡頭 - 其實我不是第一次用肥皂洗手機了，之前都沒進水過，下次不敢了 - 去Genius Bar，說他們現在不修進水，做法是換一台全新的手機給我 - 我的是iPhone 16 Pro，要花$649換，現場沒貨，訂了要等3-5天 - 現在糾結要不要乾脆換17 Pro，或者暫時換回舊的14 Pro檔一下，等18 Pro - iPhone Air應該沒法考慮，因為工作需求要廣角 - 16 Pro $649, 17 Pro $1099, 14 Pro 免費等18 Pro, 歡迎給建議 - 昨天弟弟學校Movie Night，就跟哥哥一起去Alexander's Steak House吃晚餐 - 平常我都喝新世界的紅酒，這次想說喝喝法國酒看看，就讓服務生推薦 - 結果他推薦的第一個，我說就這個吧，點完老婆才說那個半瓶要$350 - 老婆一直三番兩次問我要不要換一支，我是覺得無所謂，難得喝喝看貴的 - 以前點酒都是看最便宜的，偶而喝喝看貴的也不錯 - 享受一下點餐不看價錢的感覺，結果結帳的時候一千多塊 - 現在覺得確實和牛的牛排有點太肥，以後可能反而點不是肥牛的比較好吃 - 以前聽說小孩長到青春期不可愛了，增加很多心裡的麻煩事 - 但我現在覺得，可以聊的東西很多，深度跟廣度都增加，蠻好的 - 比如我們可以分享很多，工作上遇到的狀況，貼近真實世界的人生經驗 - 他更能知道，我們講的很多道理，背後的理由是什麼 - 他也可以跟我們說很多，現在年輕人關心什麼，哪些東西才酷 - 基本上小孩整個成長階段，不同時期各有不同的好 - 大兒子聊到他們班上有個人，家裡有Lamborghini - 加上最近灣區天氣太好，害我今天心血來潮，開Roadster出去看房 - 之前很久不開了，因為這台車，就是每次開就會怕它壞，壞了很麻煩 - 果然一坐上去開起來，多媒體系統就打不開，黑屏螢幕這樣 - 但是因為太想開了，還是先把地圖看好，沒GPS硬著頭皮開下去 - 好在過幾分鐘又自己好了，要不然倒車時確實很麻煩 - 開跑車的視覺感受還是很爽，無可取代 - 對於AI末日論的看法，很可能跟接觸到的狀況很有關 - 比如現在看來，Anthropic真的贏了，公司用Claude的，覺得自己被取代比例高 - 從一開始Claude就在coding比別家模型強，這個差距很難被追上 - 因為AI的演化跟feedback loop強相關，好的東西會越好 - 最近短期內agent flow的能力確實進入到實用的程度 - 光是這點，就讓Meta跟Google的工程師感受差很多，Meta的人更有末日感 - 然後確實發現一堆人跟公司，都在API tokens上越花越多錢 - 這個是否可持續性，要看下去 - 個人來說，作為hobby，砸大錢沒有增加收入的話，恐怕長期不會持續 - 公司來說，是否會砍人換tokens，一定是高層的關鍵思考點 - 雖然模型是commodity化是真的，但是也可能接下來有個收斂淘汰過程 - 舉例來說，如果用Claude效率遠比Gemini/Codex/Grok好，大家是否會改用 - 我想多家模型提供redundancy還是肯定需要的 - 我自己覺得，最終是商業模式問題，公司要賺錢，最終都要回歸這裡 - 開發很快、產品很好，最終需要人類作為客戶買單 - 人類行為改變遠沒有開發軟體快 - 公司收入的護城河，很大還是使用者的慣性，人家現在就是有這麼多人用 - 這不代表使用者不會去用更好的東西，只是很慢 - 使用者多的產品，有很大的優勢去追，去變好到足夠讓人不跳巢 - 總有少數人會去追最好的東西，但是只要足夠好，大多數人就不喜歡換 - 這個就是我一直說的，人類世界的摩擦力 - 那些你以為過氣要被淘汰的公司，只要他們還在掙扎、有在創新，都沒問題 - 被淘汰的工程師，或者其他白領，會被很多其他在掙扎與創新的公司所需要 - 油的問題，其實現在全球不缺油，運輸路線穩定一下，問題不大 - 供給面是美洲國家，包含美國、巴西、蓋亞那的產量大增 - 需求面是中國需求疲軟，原本今年預期會有嚴重的供過於求 - 就算戰爭導致短期供應短缺，各國還有足夠的戰略儲油可以撐 - OECD國家有90天的存量，中國有超過110天，美國SPR也夠用125天 - 只要仗不要打太久，油價應該不會失控 - 比較倒楣的是卡達的LNG出口，擴產計畫要延後了 - 對歐洲來說這不是好消息，天然氣庫存只剩30% - 不過這對美國LNG出口來說是個利多，買家會更想跟美國簽長約 === 手機不能拿去洗澡，房迷要拿來按讚，像是今天WBC要對決韓國，這麼重要的比賽，一定要在這裡按讚祈福！

房迷 From Me Daily 03/06/2026 - Time management就是Life management，人生規劃就是時間管理問題 - 浪費時間就是慢性自殺 - 怎樣算浪費時間就自己定義，沒有統一的標準，因為大家想要的人生不一樣 - 如果連一天的時間都無法掌握，就不可能妄想掌握自己的人生 - 你如何度過一天，就也可能如何度過一生 - 花錢時都會好好想值不值得，時間是終極貨幣，花時間時更要慎重考慮 - 花時間做事情，思路基本上是: is this worth giving my life for - 很多人是反過來，花很多時間，去糾結花的這點錢值不值得 - 永遠要記得，時間比錢還貴，你要花錢買時間，不是花時間省錢 - 時間管理不是看怎樣把事做完，是看如何做對的事 - 人生規劃不是看怎樣把命活完，是看創造了多少無可取代的價值與瞬間 - 我現在覺得生活在極其魔幻的世界，每個領域都超兩極化交戰 - 房市這邊，現在真的很多人認為，灣區房市要完蛋了 - 他們的理論也很有道理，就是AI再過三個月，能做所有碼農做的事 - 過兩年，這個職業還存在都很質疑，這就是大趨勢，明顯的大趨勢 - 就算軟體工程師存在，也像是底特律汽車產業還存在一樣 - 同時呢，我現在的買家客戶，沒有人買得到房子 - 只要是好房子，現在都無法看comparables，需要用想像力出價 - 我最近幾個失利，結果全是我無法想像的價錢，不是說房市完蛋了嗎？ - 這種狀況我看過很多，最近的例子就是疫情 - 疫情的時候說，灣區房市完蛋了，全部人都要remote work - 看到不少人remote，就覺得全世界都要remote，這是明顯趨勢 - 現在回頭看，會覺得這個想法很蠢，只是往前看很難 - 問我的話，房市當然不會完蛋，軟體工程師還要再戰很多年 - AI當然可以寫code，但是程式能跑跟寫的好、跑起來有效率，是兩回事 - 不知道欸，我這個人就是每次都會很懷疑自己是不是看錯了 - 但是每次時間久了老是證明我是對的，大概這次可能例外吧 - 我覺得裁員當然會有的，但是量不會很大，Block這種幾千人公司無所謂 - 而且裁員如果太多，之後又會發現不太行，就又招回來 - 就像是疫情時一堆人full remote，後來又往回拉一樣，上跳下竄 - 灣區房市，我根據過去經驗的看法，就是看衰的人那麼多，未來就是漲 - 因為現在看崩盤的人，就是在賣房，聽說Meta的人都在賣房了 - 然後更多的是，不買，因為覺得以後更便宜，現在不買 - 現在市場上看到的那麼多offers，是扣除那些看衰的人以後，還有這麼多 - 最近一兩年，就是有很多疫情時看衰沒買的人，有剛需，認錯在補買 - 這就是市場機制，看衰的人越多，之後漲得更兇 - 當然，我的工作是這樣，不需要押寶，你看衰還是看漲，都可以幫你 - 我覺得AI這種東西，就是best case極好，但是完美極難 - 看到一些很成功很猛的案例，就會覺得AI無敵了，但那都是漂亮的表面 - 真實世界很骨感，有很多後面被AI搞爛的東西，都是人在收尾 - AI的發展就像是微積分一樣，無限逼近跟收斂的概念 - 初期進步神速，能解決大部分明顯的問題 - 到了後期，為了補那點差距，所需的精細度與努力呈指數級增加 - 最後那一小塊，以為快搞定了，又可以無限放大，要搞很久 - 這個無限逼近的過程，到什麼時候算達成，就看最後對『達成』的定義 - robotaxi是AI的前哨戰，去年這個時候，FSD就已經被稱為完美，不用接手 - 好多人說馬上可以滿街幾百萬台robotaxi，我在房迷說了一年不會這麼快 - 最近Austin unsupervised的robotaxi過去三週已經只剩一台 - 我們還不知道什麼時候有真的商用的無人robotaxi - 我從不看衰特斯拉，只是在微積分逼近的過程，不要剛開始就覺得問題解完了 - 同樣的，去年我就聽朋友說他們不太寫code了，感覺還要再聽好幾年一樣的話 - 二月的非農就業-92k，預期+55k，前值+126k - 失業率4.4%，前值4.3% - 失業較多: 休閒和酒店業(-27k), 建築和製造(-23k), 醫保和社援(-18.6k) - 聯邦政府(-10k)跟教育部門(-16k)也減少就業，資訊產業-11k(電影與錄音-9.5k) - 之前一月(-4k)跟十二月(-17k)的數據都往下調整 - 這個月數據是很不好，但是上個月增加很多，時間線拉長來看還好 - 我昨天說過就業廣度是個問題，這份報告很好的說明問題 - 一月的增長大多來自醫療保健，但是二月醫療保健減少18.6k(大概30k來自罷工) - 如果因為這個月數據來談衰退論述，就是沒在看數據的人，風向仔 - 我們可以一直減少就業，只要失業率跟初領失業金人數不飆升，都沒關係 - Fed應該不會有態度改變，失業率跟通膨都在合理範圍內，是在預料中的 - 十年公債利率有因為這個報告往下一點，但是回落不大 - 現在不確定的是，伊朗戰爭對於之後的影響是什麼 - 今天川普說要伊朗無條件投降後，十年公債利又往回升，繼續來回洗 - 二月的平均薪資成長3.8%，近兩年來薪資成長一直高於通貨膨脹率 - 這通常發生在生產力提高的情況，人民生活也實質上是變好 - 一月的零售銷售月減0.2%，預期月減0.3%，也沒特別差 - 比去年一月多3.2%，美國消費還是很健康，消費成長比通膨還高 - 這個也不意外，薪資成長足夠，而且財富效應依舊存在 - 建商原本在2026年初還算樂觀，雖然毛利一直被壓縮，但穩定可控 - 現在伊朗戰爭讓事情都變得更不確定、更複雜 - 戰爭帶來的影響不是只有油價上漲，而是整個供應鏈的蝴蝶效應 - 荷姆茲海峽每天運送全球20%的石油，會讓能源成本上升 - 供應鏈更麻煩，常常只要幾個關鍵零件被卡住，整個蓋房進度就會延誤 - 在2020-2022年就有這個惡夢，家電晶片、變壓器、櫥櫃等，都大延遲 - 雖然房市是地方性的，但房屋建造系統是全球性的 - 延誤就代表成本增加，原本就很薄的毛利會被壓得更扁 - 消費者信心也另一個大問題，不確定性讓買房的急迫感被壓制 - 建商現在能做的，就是簡化規格，減少對複雜供應鏈的依賴 - 我倒覺得沒那麼緊張，疫情的時候是全方面的卡，現在只有中東 === 人生規劃除了時間管理，也是按讚管理，幫誰按讚恐怕也相當重要，按讚就等同於在動態投票，浪費選票也算是慢性自殺，至於時間的話，本來房迷要做成podcast的，我為什麼後來用寫的而不搞podcast，就是因為看文章遠比聽podcast快，幫大家省時間，而且按讚不用一秒鐘，這個時間絕對花的值得，我覺得是這樣，時間管理就是按讚處理，人生規劃就是留言說話，而且分享才是更香

房迷 From Me Daily 03/05/2026 - 真正說服人的論述，從來都不是帶攻擊性，或者刺耳的 - 越是冷靜柔和、循循善誘，才能心服口服 - 所以要去改變什麼大眾想法，不能油門踩到底猛說 - 下猛藥短期看起來有用，副作用比較多 - 說offensive的話，通常只能得來defensive的反應 - 但是要怎麼做到得體，其實超難 - 可能就是像是水一樣，慢慢滲透，柔和的滲透比強力撞擊更有力量 - 然後人類世界也很複雜，常常也是只剩下猛藥下去一招，再希望能慢慢康復了 - 遇到流氓，搞久了也真沒辦法，還是只有更大的流氓能收拾他 - WBC也太誇張了，東京巨蛋搞得跟台灣巨蛋一樣，超多朋友在日本現場看 - 台灣離日本真的太近了，基本上跟同一國的一樣 - 但問題是怎麼美國的朋友也那麼多去了，大家都過很爽啊 - 從頭到尾看了整場，有點悶是一定的，無奈今天沒什麼興奮的話寫 - 主場輸球還是比較可惜 - 今天剛好聽了敏迪專訪曾文誠，台灣的棒球真的好多故事 - 好想趕快能看到『冠軍之路』 - 我小學時是職棒二年開始看，相當迷一陣子，還有收球員卡 - 每天還會去買民生報來看，看超仔細完全沒有在漏看 - 然後時報鷹簽賭以後我就完全不看了，對我來說回不去了 - 棒球是失敗率很高的運動，十次打擊三次安打就很猛，這是真的 - 其實矽谷房地產更慘，經常超過十個offer，只有一個人能買到 - 對我來說，十個來找我的客戶，如果有三個人能成交，就是很好的一年 - 所以我懂，就是因為這樣，成功的那一次，說多美就有多美 - 我在以前同事群組，看到大家對AI取代碼農，還是一面倒認為大量取代 - 再兩年軟體工程師這個職業就要沒了，是很真實的憂慮 - AI可以做80-90%軟體工程師做的事，就看需求能不能增加5-10倍 - 我認為不是數學題，可以做80-90%工作，可是關鍵的做不了 - 或許以現在的速度，很快就什麼都做得了，當然也有可能 - 我懶得辯論，我就是覺得不會，很大概率兩年後，碼農還是一樣多 - 這個也沒辦法辯論，只能兩年後看，想要的話自己下注 - 但是要提出一點很真實的事，大家確實值得想一下 - 如果你認為碼農會有50%這種等級的減少，矽谷房地產會崩盤，我認真 - AI淘汰派是真的應該現在賣房的，要是討論的是幾十%，崩盤力度不會小 - 確實我圈子裡面，越接近AI核心，看衰比例越高，也真的有在賣房出場 - 當然啦，如果你要賣房，不要忘記我 - 然後還沒買房的AI淘汰派，請不要現在買房，不要跟我的客戶搶，謝謝 - 過去十年來，每年有灣區房市會崩盤的理論，到今年還是越崩越高，很慘 - 週三小非農數據蠻熱的，但市場沒什麼反應，當然小非農不是很重要的數據 - 更重要的是，就業增加的大多集中在少數產業，所以整體市場其實不好 - 對於整體經濟來說，就業的廣度非常重要，現在很缺乏這塊 - 明天的非農就業數據很重要，也值得聚焦在廣度，不能只有healthcare在招人 - 如果就業的廣度也出來了，就業熱度變高，那公債利率會上升 - 我反覆說一年多，就業市場最重要指標還是初領失業金人數 - 今天的初領失業金人數又很低，213k低於2025跟2023 - 這表示更多降息也沒什麼希望，就業市場不差，彌留狀態持續 - 伊朗戰爭的話，目前大家沒覺得會衝突升級，中俄都沒什麼反應是好事 - 油價我還是覺得不用太擔心，漲價會的但不會太嚴重 - 70年代石油危機的通膨不會出現，當年是就業市場跟房市都爆熱 - 現在房市跟就業市場不怎麼樣，是很好的緩衝 Redfin數據(San Jose Metro 4 weeks ending 03/01) - 新上市房屋量持續強勁季節性攀升，從331到363，+5.6% YoY - 南灣新上市房屋量持續比過去幾年多，但多的數量在減少 - 領先指標Pending sales持平，維持254, +11.7% YoY - 不過是因為去年同期有個大dip，當時股市不行了，很多房子停止上市 - 成交量持續季節性攀升，170到208，+10.7% YoY - 今年春天買家接盤很積極，是正常灣區春天房市的景象 - 成交價$1.497到$1.551M，-3% YoY，也是符合預期 - 經濟學家預測，我也認為，今年價錢會持續高位，誤差範圍內小漲或小跌 - 注意的是分化更嚴重，好房現在是突破天價，完全不看comps，全靠想像力出價 - 其他房則有一堆很難賣的，價差已經是歷史上最大、最離譜 - 市場上在賣的房屋慢慢增多1579到1643間，-8.91% YoY還是比去年少 - 買家選擇比去年少，是好房價格能破高的原因 - 房屋在市場上中位數14天，季節性下降 - 春天市場會持續下去，今年我覺得可能走到五月，會不會更久，就要看下去 === 真正說服人按讚的，從來不是花多少時間嘔心瀝血的寫內容，需要最後來一段耍寶的、像小丑一樣的，勸你按讚、循循善誘，才能有些人打從大拇哥的指尖來服從，但是我每天油門踩到底猛說，常常好像也沒用，要怎麼做到得體，真的超難，我只知道，遇到那種每天來都不按讚的流氓，我只能當更大的流氓，天天在文末碎碎念轟炸你

房迷 From Me Daily 03/04/2026 - 小孩子有幾大特徵，長大過程才會慢慢地脫離 - 1: 自我中心 - 小孩子以為世界繞著自己轉，其實不是自私，而是認知上無法理解他人的觀點 - 成熟以後才慢慢懂得考慮別人的觀點，不會把自己的需求與感受放到一切之上 - 2: 追求即時滿足 - 最原始的衝動，想要玩具、現在就要，想要零食、一刻不能等 - 延遲滿足的能力，是需要也可以學習的 - 3: 受害者心態 - 總覺得是別人的問題，不如意時第一時間找藉口，或者怪別人 - 能夠承擔責任的人，才是真正成熟的人 - 4: 非黑即白，二元思維 - 小時候都只有好人還是壞人，其實真實世界很少有真正的好人跟壞人 - 這些特徵，大人也常常會有，長大本來就不一定會變成熟 - 有小孩之後，看到小孩的這些問題，更能警惕自己 - 最近幾週我工作上很卡，因為什麼房子都買不到，要賣的房也很難賣 - 這就是兩極化市場最大的問題，買賣雙方都不爽，我們也難做 - 因為買方只看得上最好的房，而這些房就是天價，所以買不上 - 而且還會越買越貴，這週買不到，下週又會更貴，是個在上漲的市場 - 經常都是10個offer，當然只有一個人買到，其他人又去搶下一間 - 前面天價變成後面的comparable，這樣的推高價錢 - 但這不是房市的全貌，你如果去看數據，房價可能是跌的 - 因為買家看得上的房子是極少數，有一大堆房子沒人要 - 偏偏不熱門的房子，就是賣家最積極想賣的，所以我們會有這種房子要賣 - 要說服買家去買一些沒那麼頂的房，基本上不可能，也沒必要 - 不過這個也不是新鮮事，8年來每年都超過20間成交的經驗都是這樣 - 即使沒那麼兩極化的時候，其實就有一樣的問題 - 在你能清楚看到時，會發現人性千古不變，然後市場機制超級有效率 - 數據面上可以看出同樣的趨勢，最貴的房市，反而是賣得最快的 - 理論上價格越高，買得起的人越少，房子應該賣得越慢才對 - 但全美房價中位數在$800k到$1.3M的高價市場，平均只要74.9天就能賣 - 反觀$300k到$500k的中價位市場，是82.7天 - 原因是購買力的問題，高價市場的買家，通常收入高、資產厚，對利率敏感度低 - 而且高價區的供給通常比較緊缺，這群有錢人為了搶好貨，出手速度反而更快 - 相反的，中價位市場的買家，是對利率最敏感的一群人 - 他們需要貸款，而且很緊，每個月多幾百塊，可能就會讓他們無法買 - 所以現在市場最慢的地方，不是豪宅區，而是中產階級的剛需區 - 你會在新聞看到說房市冷，但真去買，還是一堆人在搶房 - K型經濟會在以後所有地方展露出來 - 今天看到Blue Bottle Coffee被收購的消息，蠻有意思的 - 傳要收購的大鉦資本同時也是瑞幸咖啡的大股東 - 我自己是最愛藍瓶咖啡，覺得那麼多咖啡店，還是他們家最好喝 - 算是唯一一間我會特地開車去買的咖啡，其他間咖啡店就是看哪裡方便哪裡喝 - 然後週末老是大排長龍，我連續兩週末都浪費超預期的時間在等一杯咖啡 - 我還是覺得，如果咖啡店能dynamic pricing多好，當然這完全不可能 - 任何供給限制的東西，我都認為應該動態定價 - 因為店家在道德上無法做，最後這些錢就是被Uber Eats，跟跑外送的人賺 - 總有人要賺走這個錢，為什麼不讓生產者賺 - 至於瑞幸咖啡當年股價狂飆時，我也是當過韭菜買過股票，後來傳出造假亂搞 - 傳聞大鉦資本要買藍瓶的價錢是低於$400M - 2017年雀巢投資68%的藍瓶，估值是$425M，算是賠售了 - 也合理吧，藍瓶咖啡一開始勢如破竹，後來爛掉，尤其預設oat milk以後 - 大鉦資本買下很不錯，高端藍瓶，低價位瑞幸 - 我希望他們也能幫助藍瓶咖啡擴展更多店，店太少了，需要多開 - 長線房子affordability的解方，我覺得都不是現在大家討論的 - 降息不會降到以前的水準，能帶來的已經很有限 - 從供給面來看，補貼建商，無法解決結構性供給不足 - 很多人討論value engineering，用比較便宜的建材來省成本，這個杯水車薪 - 我是覺得兩個方面，是未來可以走的路，也認為會這麼發展 - 1: 提升密度，能降低建商每sqft的成本 - 2: 提升每sqft帶來的效用，滿足買家最核心的需求 - 這像是灣區50-60年代蓋地5k-6k有後院的SFH - 70年代改有後院的TH，90年代開始蓋condo，跟沒後院的TH - 密度還可以再壓縮，格局可以再進步 - 比如後院的解方就是屋頂露台，以後的TH跟現在SFH功能性上區別就不大 - 比如可以蓋condo加密度，單戶價格可以下降，不要只蓋luxury condo - 不過美國房子格局要壓縮比較難，在於有ADA法規，很多走道、廁所空間省不了 Redfin數據 - 美國屋主平均持有房子的時間中位數，現在是12年，比20年前的6.5年多快一倍 - 不過最高點其實在疫情前，2020年高峰是13.4年，疫情後搬家潮拉低 - 基本上，現在的人一旦買了房，就不太想賣了 - 全美最久的是洛杉磯，持有時間中位數20年 - 其次是San Jose的18.7年，和舊金山的16.5年，加州果然是『釘子戶』的大本營 - 不賣房原因，其實不算是高利率的鎖定效應，不然2020前就一直增加 - 主要的關鍵原因是人口老化，老人房子早已付清，沒有搬家的動力 - 這對年輕首購族來說是個壞消息，因為空巢族佔據了大量的入門房源 - 空巢族擁有的三房以上大房子，是千禧世代有小孩家庭的兩倍 - 很多人一個人住著大房子，而想生小孩的年輕人卻擠在小公寓裡 - 但在自由市場裡，只要屋主不想賣，誰也不能逼他 - 要回到以前那種頻繁換屋的時代，恐怕很難了 - 看到喜歡的房子去搶是沒問題的，因為大家住越久，能賣的房越少 - 屋主可能已經住了20年，下一手可能也要住20年 - 買下以後，自己也可能住20年 Zillow Housing Market Report 2026/02 - 全美成交量二月比去年多1.8%，一月的下降應該是氣候因素 - 今年affordability大幅改善，每月貸款付款額比去年下降7.7% - Zillow預測2026年會是2021年以後，首次成交量有顯著的上升 - 6%左右的貸款利率，心理上對買賣雙方都有幫助，促進成交 - Zillow Home Value Index比上月上漲0.1%，比去年上漲0.4% - 舊金山都會區房價月上漲0.6%，年下跌2%，房租月上漲1.1%，年上漲6.3% - San Jose都會區房價月上漲0.6%，年下跌1.9%，房租月上漲0.7%，年上漲5.1% === 結果發現房迷就是小屁孩 1: 自我中心 - 你一定要幫我按讚 2: 追求即時滿足 - 現在按讚、現在滿足 3: 受害者心態 - 太少人按讚，一定是你沒按讚，加油好嗎？ 4: 非黑即白，二元思維 - 人只有按讚的人，跟沒按讚的人兩種 所以結論，警惕自己，現在就按讚

房迷 From Me Daily 03/03/2026 - 我們不太能控制怎樣的情緒或想法出現，但能控制逗留在怎樣的情緒或想法 - 情緒是訪客，不知道誰會出現，而你是房東，決定誰留誰走 - 情緒出現很多是杏仁核，常常是生存與情緒反射 - 但是情緒的留存，相對容易練習控制 - 察覺是很重要的第一步，需要先知道自己在什麼狀況，才能處理 - 很多時候接納是需要的，因為負面的就是會出現，無法避免 - refocus最重要，要做的不是去想『我不要再這樣下去』，越想其實越focus - 是去專注到別的事上，去看看外面的綠樹、天空，就發現沒什麼大不了的 - 這是為什麼我覺得天氣超重要，藍天就是爽，陽光就是美 - 最近春天到了，好多樹也開始開花，任何事情都等得到春天 - 來幫Sparknify宣傳他們白色情人節的活動 - 3/16週一，在Mayan Kitchen，有白酒品鑑、白巧克力體驗、馬雅料理晚宴 - 還有AI系統進行配對，安排同桌共進晚餐的人 - 聽說參加者臥虎藏龍，還有不少科技新貴，也是很好的機會認識人 - 目前男生比較少，各位身為Man Jose的男性朋友，不要害羞了，趕緊報名 - 用promo code "from_me_realtor"還可以折$10喔 - 詳細介紹與報名: https://t.co/X8AwxXDLwC - 如果有在這邊有情人終成眷屬的，買房時不要忘記我 - 當然，如果去踩坑了，也不要怪我，我沒收錢，只是好心幫忙宣傳而已 - 文章有連結的，平台常常會降低觸及，所以還麻煩各位幫我按讚補血 - 現在的家長有超多認為，不想要小孩去很好的學校，怕競爭太大 - 尤其在矽谷，常聽說什麼小孩壓力太大自殺的 - 同時也有很多人，是追求好學校，認為同儕的影響力，跟資源很重要 - 我從以前就分享過我的觀點，小孩的壓力從來都是家長給的 - 尤其美國學校不像亞洲，沒有在排名，更沒有在說讀書才有前途的 - 所以在升學這件事上，家長的態度，決定了小孩的想法，而不是周圍的環境 - 這樣就很弔詭，越是想去較差學校的家庭，其實更適合去好的學校 - 因為這些家長，其實對小孩沒有嚴苛的要求，去很競爭的學校也不會有問題 - 越是想去搶好學校的家庭，其實更適合去爛點的學校 - 因為這些家長，其實就是想要小孩成績更好，很競爭的地方，更可能辛苦 - 我認為家庭教育，跟家長的價值觀，決定了小孩成長的很大一部分 - 這些是我們可以控制的，不管小孩去哪，我們有我們的影響力 - 家長的影響力，當然有其極限，但也很深遠 - 所以選擇學校，肯定還是選好學校，你能給予小孩更高的天花板，為什麼不 - 而且壓力本來就一定有，真的沒聽過誰是沒壓力的 - 壓力不是要逃離，而是要管理 - 我想讓小孩學習的，怎樣面對壓力，而不是如何逃避壓力 - 小孩在學校會遇到什麼狀況、怎樣的同學，這些是我們相對難控制的 - 好學校就是在同儕上比較好，各種資源也會比較多 - 最後就是，每個人個性不一樣，適合的東西當然也不一樣 - 所以有人適合次等的學校，當然也很正常 - 現在流行去次等學校搶好的成績，是一種策略，這個也很聰明 - 美國貸款的主流是30年固定利率貸款，不過最近浮動利率房貸(ARM)比例飆升 - Cotality的數據，ARM現在佔市場21%，創下三年新高，在加州甚至高達31% - 30年固定利率降到6.1%左右，但是ARM的利率更低，大約在5.3% - 在貸款超過$1M的市場，接近一半的貸款都是ARM - 高價區選擇ARM比例更高，灣區肯定比加州更高 - 主要每個月還款額少，更多錢可以進股市，應該是很多人想法 - 買房很多時候是先上車，尤其在認為未來利率可能下降的時候，用ARM合理 - 等未來利率降更低時，再refinance成固定利率，或者像我就是一路ARM - 以前大家覺得ARM是風險很高的產品，來自金融海嘯的陰影 - 但現在的ARM結構比較安全，大多是5/1或7/1，前幾年是固定的 - 很多時候7-10年，也會換房子了 - 當然，也有一種想法，灣區大量ARM，歷經2022加息，一兩年後可能會爆雷 - 這個我是覺得不會，但只有時間能回答這個問題 - 房子附近的生活機能，特別是離超市距離，最近慢慢越來越受重視 - Re/Max今年的調查，有57%的買家認為離超市近很重要 - 而且超市之間還可以分高下的，像是Whole Foods、Trader Joe's，愛的人不少 - 有人說附近有Trader Joe's的，房價比平均高不少，這個我是沒有覺得 - 倒是超市選址也很講究的，會去人口密集、消費力強的區開 - 離超市、餐廳這些進，真的比較方便，然後又不能在家旁邊最好 - 我還會建議買家，去想買的房子附近的超市逛，是不錯的社區判斷法 - 可以快速感受一下附近的氛圍，看看這邊都是怎樣的人 - 根據BatchData的分析數據，全美18%的獨棟屋是出租房 - 比例最大的州是Neveda 24.8%，最小的是Maryland 13.2% - 加州是16.8%、德州17.9%、Arizona 24%、華盛頓州21.1% - 其中出租的獨棟屋有89.6%是被平常人擁有，稱為mom-and-pop房東 - 以前有蠻多人是把出租房當成退休收入的，最近年輕人想法有改變 === 你不太能控制房迷寫得好不好，但可以控制自己是不是按讚的人，應該把按讚當成一種反射，但是每天按讚的習慣，相對不容易的養成，需要一直練習，察覺是很重要的第一步，每天都要看房迷，一天沒看就要覺得怪怪的，很多時候按攢、留言、分享是需要的，因為沒按讚，演算法也不知道你喜歡，refocus就不用了，focus按讚就可以。不用等春天，也可以花枝亂讚，春天到了，就可以百花齊讚。

房迷 From Me Daily 03/02/2026 - 今天剛送小孩去上學沒多久，中午前就接到電話，要去接大兒子回來 - 體育課扭到腳踝受傷，只好跟他吃個飯，又去造訪Urgent Care - 好消息是骨頭沒有受傷，就是穿著boots固定，然後休養等恢復 - 我是出去跑步，回來看到老婆說叫我馬上打給她，一開始還以為什麼大事 - 以前會覺得，怎麼又有些意外，太賽了吧 - 現在心態真的好很多了，其實一直有這些小事，就是在釋放能量，迴避大事 - 我想我們一家都是命很好的人，沒遇過什麼不能恢復的大災難過 - 發不了大財、成不了大事，但都換來平順的一切，才是更好 - 永遠不要在買到一間房子以前，愛上那間房子 - 這算是我會給買家的一個中肯建議，有好感、喜歡，就已經足夠 - 一方面當然是，在評估的階段，需要理性的權衡所有優缺點，不要被情緒蒙蔽 - 另一方面是，在灣區這種市場，你幾乎從來沒法確定一定能買到 - 瘋子比想像的多，是我這麼多年來的經驗 - 通常你喜歡的別人也喜歡，很多時候就是搶不到 - 買不到真的很喜歡的房子，失落感比較大，先保護自己是有必要的 - 同樣重要的是，買到房子以後，你需要愛上這間房子 - 結果確定以後，就不要三心二意了，這些猶疑應該在買到前就已經一一消除 - 那些選擇接受的缺點，在這時候就應該全盤接受，畢竟已經是自己的 - 當然，也很多人是，從沒真的喜歡一間房子，就會永遠在看，也沒問題 - 房市其實跟婚戀市場，很像的 - 每次自己去Open House，都會覺得自己整理的房子真的很棒 - 擺了staging以後，整個感覺超美，家具當然很重要，擺設更是關鍵 - 之前我的一個房子，辦公桌上擺著一個裝飾，我越看越喜歡 - 這個stager算是之前跟我類似時間創業長大的，她一直有進化，做的真的很好 - 就問了一下她在哪買的，結果她就說直接送我就可以了 - 今天把這個花盆+插花拿回家，擺在自己的辦公桌，確實整個感覺不錯 - 邊用電腦時，餘光可以看到這盆花，配上背景是整面落地窗跟外面的中庭，超讚 - 也讓我更有動力把桌面整理一下，生活就是要有這些小確幸，心情好 - Baby Boomers是人數超多，超有錢的一群，他們的退場一直很值得討論 - McKinsey Institute for Economic Mobility的報告，談到嬰兒潮退休的影響 - 到2035年，有600萬家小企業將面臨所有權轉移，是史上最大的小企業接班潮 - 涵蓋高達$5T企業價值，超過100萬家公司 - 如果處理不好，那就是經濟災難，處理得好，也可能是巨大的財富重新分配機會 - 現在大多數小企業老闆根本沒有接班計畫，基本就沒想過這件事 - 2022年退出的企業中，92%是直接關門，只有5%成功賣掉，3%傳給家人 - 其實老闆們的下一代，願意接手的也真的是少數 - 這對鄉村地區打擊最大，像Maine、Montana這些州，小企業是經濟命脈 - 對於想創業或想累積財富的人來說，這其實是一個黃金機會 - 買一家已經有穩定現金流的企業，比自己從零開始創業，成功率高很多 - 問題在，買賣雙方難以找到彼此，融資仍困難，諮詢服務僅服務高端市場 - 我自己覺得，更可能的發展，還會是老公司關掉，新公司開啟 - 順便跟上時代潮流的經營方式，與商業模式 - 除了企業以外，這群嬰兒潮世代，擁有$14.66T的房產淨值 - 退場不會是很快速的事，因為現在人的壽命比以前還長很多 - 現在65歲的男性預期壽命84歲，女性預期壽命86，還能再戰20年 Altos Research數據(week 02/27) - Santa Clara County - Market Action Index上升到58(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數在$1,888,888，相當有南灣風格 - 新上市房屋價格中位數也在$1.888M - Price per sqft則是下降到$992 - 房屋在市場上中位數增加到21天，感覺兩極化又加強了 - 我實戰看到，有買家看上了，還是秒賣，中位數卻在上升，不熱的繼續放 - 降價比例是11.29%，維持在低點 - 房屋庫存量從695到691間，這週竟然停止上升了 - 基本上意思就是，房子新上來的速度跟賣掉的速度打平 - 這週基本上就是價格維持，供需轉成平衡，對我來說是完美情況 - 畢竟全美房市不行，灣區要特例也不會維持太久 - 兩極化的話，買家自己要看自己從哪邊切入，最好的房追高，還是買划算 - 我一般還是推薦好房不怕貴，但當差距大到離譜，接受次等會超划 - San Mateo County - Market Action Index回落到57(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數略降到$2.195M (上週$2.25M) - 新上市房屋的要價中位數$1.863M (上週$1.799M) - Price per sqft一樣是$1087 - 三個價格指標都沒什麼改變，半島跟南灣一樣，價錢沒什麼變 - 房屋在市場上中位數維持在21天 - 降價比例10.59%，一樣會在底部維持一陣子 - 房屋庫存量從303略增到321間，都屬於極少 - 接下來三月灣區房市走勢我認為很關鍵 - 去年差不多這時候就不行了，因為股市跟關稅影響 - 看看今年春天季節性的好市場走多久，第一線看到還很猛，不會馬上降溫 - 這週在半島給的offer，遇到瘋子衝得很猛，而且是兩個，遠超過comparables - 好房子持續非常兇猛，堅持好房子就是會遇到天價 === 看到房迷沒多久，就需要按讚，按讚不需要穿boots，但需要固定，絕對不能休養。以前剛開始寫房迷Daily會覺得，怎麼讚數一直很少，現在心態真的好很多了，其實不管多少人按讚，都是在補充能量，有人提供補給讚就很棒，沒按的就是讚時不方便而已。雖然不可能像林口謝孟宮那樣香火鼎盛，但是來房迷這邊鬼混的，應該都是命很好的人，平順按讚，才是更好

房迷 From Me Daily 02/28/2026 - 大概一月中開始，我決定增加跑步量，減少重訓使用的重量 - 在那之前，我一直是每週重訓五六天，然後跑一天，一次跑兩小時 - 後來覺得身體健檢的數值不完美，加上脖子有些受傷 - 重訓多到一個程度，其實邊際效應下好處變少，多跑點則是好處多多 - 跑步這塊，決定一週跑一次變成一週跑三次 - 週六長跑，週三跑tempo，週一輕鬆跑，目標週六越跑越長，週三越跑越快 - 重訓這塊，降重到姿勢正確，重新訓練核心用力跟bracing - 一個半月下來，今天把長跑拉到13.06 mile，下次開始就是每週一個半馬 - 配上現在灣區的天氣，這種溫度涼風吹下跑步，真的好爽好爽 - 跑步是人最原始、最自然的能力，年紀大了就多往這邊訓練 - 另一爽就是晚餐去吃日式燒烤配生啤，這就是當智障住在超貴灣區的原因 - 其實講半天什麼AI，真正王道還是物理上的各種爽、各種舒服 - 新的課表目前為止執行起來，覺得蠻好的，以後就這樣持續下去 - 以色利跟美國真的打伊朗了，而且又是快速的達成斬首 - 美國的情報系統，配上精準打擊能力，真的強大到無話可說 - Khamenei確認死亡，而且是幾個伊朗高層都一起斬首 - 那些說川普不打仗的，還有說伊朗可以把以色列滅掉的，都錯了 - 伊朗長期支持恐怖主義，又發展核武，美國試圖外交談判都無法搞定，沒選擇 - 對付伊朗這種瘋瘋的政權，恐怕真的是只有用武力解決 - 很多人說台灣是美國的旗子，其實伊朗才是中國的棋子，用來牽制美國 - 把美國的兵力牽制在中東，並削弱美國主導的全球秩序 - 差別是伊朗弱、台灣強 - 如果伊朗政權倒台，邪惡軸心國的實力大幅降低，美國也可以專心在印太地區 - 我認為中共的93閱兵是個大失策，集中邪惡軸心國炫耀武力給川普看 - 川普最不喜歡人家挑釁他，他們選擇了一條錯誤的路 - 中天名嘴之前超愛說，川普四年就下台了，什麼事都做不了，民主國家有弱點 - 還有人是懷疑川普只管自己任上中國不打仗，下台以後就不管 - 你都沒想到，川普當總統，才剛滿一年一個月，要做事的話，四年真的足夠 - 我沒有在黑中國，我覺得中國在這局，是可以做正確的事的 - 比如他們可以說要幫忙重建伊朗，進去撈錢，這個沒問題 - 川普這時候打伊朗也很聰明，之後川習會，有很多可以談的 - 如果讓中國同意，從今以後不打台灣，好好專心賺錢，諾貝爾獎一定沒問題 - 而且趁著俄軍忙戰場，解放軍上將都沒了，出來快速收拾一下小弟 - 順便讓中國看一看，兩邊的武器系統跟實戰實力差多少 - 這才是全球和平的重要基石 - 伊朗開打時一堆人恐慌，說週一股市要大跌 - 川普都選週末搞事，是很有道理的，讓各位不要緊張，有點緩衝 - 現在看起來，搞不好不是大跌，是要大漲 - 都看接下去怎麼發展，現在說都還太早 - 我自己是有猜到要打，週五賣了一堆call，都沒有賣put跟佈局多單 - 現在看起來，很可能賭錯了，希望不要逼空太嚴重，賣飛太多股票 - 這就是股市難的地方，即使猜對了，也可以做錯 - 最近幾天在忙著處理公司報稅的事，今年比往年麻煩 - 主要在Cybertruck做抵稅跟拿Clean Vehicle Credit這塊 - 感受到AI真的幫助很大，現在稅表回來後，都可以請AI解釋 - 以前問會計師很麻煩，因為人家沒空花時間解釋，畢竟是照時間算錢的 - 尤其在公司稅表、個人税表、加州州稅之間的關係，都解釋得很清楚 - 剛開始我發現會計師忘了幫忙拿$7500的Credit，只做Section 179 - 跟會計師說了以後，他叫我去IRS註冊拿號，才能拿credits - 我在IRS網站搞了半天，實在搞不懂在幹嘛，去問了Gemini才知道不需要 - 這是給特斯拉去註冊的，IRS這幾年綠能法規變動極大，會計師明顯搞混了 - 還能讓Gemini幫我寫個email解釋清楚，應該用哪個IRS code，跟填哪個表 - 我就直接發給會計師，就順利地搞定，明顯是AI比人強的地方 - 後來會計師做好新的有credit的稅表後，Section 179的金額大幅變少 - 我就覺得很奇怪，問了一下會計師，他就很概括地說現在的結果更好 - 這個複雜到我算不出來，就又來直接去問Gemini - Gemini評價說我的會計師是神級操作 - 不但把$7500 credits拿滿，然後又用Bonus Depreciation，外加常規折舊 - 重點是解釋得超級清楚，以前我會懶得研究，只能相信會計師 - 但心裡小懷疑，又不想花錢讓會計師解釋，現在一下我就完全理解了 - 所以這個操作上，會計師又比AI厲害 - AI也沒搶走會計師生意，反而省他的麻煩，我就不會一直要去煩他 - 如果沒有AI，會計師肯定會有搞錯的地方，人總是會出錯 - 很好的詮釋，最強大的就是人跟AI一起合作，對大家都比較好 - Anthropic跟美國戰爭部的矛盾，我的看法是從根本的憲法層面來看 - Anthropic拒絕AI被使用在『大規模境內監控』跟『完全自主武器系統』 - 戰爭部認為，AI應該可以被用在所有合法用途 - Anthropic的擔憂是有道理的，基於良知不能答應 - 自主武器系統怕有幻覺的問題，境內監控則是對民主自由造成威脅 - 戰爭部說的也是有道理的，他們需要有足夠的能力，來保護美國公民 - 戰爭時需要快速決策，不能還要去問誰，很多處於灰色地帶，又不可能花時間辯論 - 大規模監控在憲法下本來就是違法的，不需要科技公司來當警察或法官 - Anthropic認為要求超越原本的合約範圍，擔心現在法律沒跟上AI的危險性 - 因此退出我覺得沒問題，他們不願意擔真出問題後的責任 - 描繪成凌駕政府、反西方文明，我覺得過頭了，這些是川普bully ball範疇 - 但是我支持川普跟戰爭部的強硬，我認為民選政府需要有使用AI的能力 - 政府是人民選出來的，科技公司不是，這點非常關鍵 - 所有的權力是從人民而來，美國憲法前三個字最重要: We the People - AI倫理這題，我會永遠支持人而不是支持演算法 - 所以到底武器怎麼使用、做什麼決策、做法有沒有問題，最終向人民負責 - 人民授權讓你做，做的有問題，人民就可以把你換掉 - 判斷違法不違法，這是有憲政體制的，也是架構在憲法上 - 科技公司不應該決定什麼能用、什麼不能用，更不能決定什麼違法 - 政府做錯決定，需要下台負責，科技公司跟AI沒有辦法負責 - AI應該是一個工具，要怎麼使用，由人來決定，政府是代表人民 - 工具的製造者不代表人民 - 我不是說現在的政府好，不會做錯決定，而是出了問題，我們有機制處理 - 我們既然授權，就應該讓領導者有足夠的工具，而不是綁手綁腳 - Anthropic不願意幫忙也沒問題，會有其他好的AI模型願意幫忙 - 一個很有能力的人，國家有難需要你幫忙，你不幫忙，是你的自由 - 這是美國比獨裁國家好的地方，獨裁國家有能力的人，就會被強迫做事 === 還沒養成習慣的話，按讚也要追求新課表，從現在開始，要增加按讚量，要從偶而按一次，變成一週按七次，目標每天成為習慣，週六週日也不休息。按讚是人上社群網路，最原始、最自然的能力，年紀大了就多往這邊訓練，這就是當高手看房迷的原因，什麼文章內容都不重要，真正王道還是物理上的各種按讚、各種留言，一定要把這個課表止執行起來，覺得蠻好的，以後就這樣持續下去

房迷 From Me Daily 02/27/2026 - 老婆昨天跑了一趟Urgent Care，虛驚一場 - 因為一直覺得胸悶不舒服，後來又出現手麻的陣狀，很擔心就去了Urgent Care - 在美國，經常會覺得看醫生超慢超沒效率 - 其實是因為症狀不夠重，當有較大風險時，會突然變成超有效率 - 不用等馬上就進去看，馬上可以抽血，然後快速出結果 - 結果因為有個數值異常，又立即被叫回醫院做斷層掃描 - 也是速度極快，不排隊、不等待，直接上去就做，做完就出結果 - 好在結果是沒問題，但一整個變成VIP的感覺，都不像美國的醫院了 - 我是覺得美國就是這樣，平常不在意的時候，你會覺得效率極差 - 在真正關鍵時刻，重要的地方，就會變得極有效率 - 很多人就是喜歡這種鬆弛感，不是說每天都超有效率就比較好 - Jack Dorsey的Block要從10k裁員到6k，我是覺得正常，可能也可以3k - 不是說這公司員工沒用，是說砍那麼多，就是拍腦門喊的數 - 都是沒有計算規劃過的，6k跟3k也沒區別了 - 借機說點AI搞死白領的故事，當然也行，但不認為是公司共有的問題 - Jack在矽谷的風評，早就不行了，雖然眼光跟品味好，但真不知道他在幹麻 - 是標準dreamer，但沒有follow up執行能力 - Twitter跟Square都曾經是矽谷最棒的新創，後來都爛尾 - 現在看著AI很香，走在前端大刀裁人，也很有他當先驅的人設 - 他身為biohacker，本來就是屬於科技跟最前端，風險放最後端的那種人 - 一個例子是疫情後估值高，信心爆棚$30B去買After Pay，現在自己都只值$30B - 要經營一個長久的公司，不能這麼搞，『執行』才是大起來以後的重點 - 腳踏實地才是重點，不是靠信念爆衝 - 以前因為他同時管兩間公司，有人拿來跟馬斯克比，我覺得差多了 - 馬斯克是執行狠人，沒在過生活，Jack是過生活狠人，沒在執行，這就是差距 - 至於大幅裁員是不是一個趨勢的開端，我覺得跟當年馬斯克搞推特類似 - 大家都認知到，很多科技公司，裁員50%照樣可以run - 但問題是，裁員會產生很多問題，極需要guts，講半天也就這兩個狠人做得到 - 一月的PPI 2.9% YoY，預期2.6%，前值3% - 核心PPI 3.6%，預期3%，前值3.3% - 是個超級熱的通膨數據，如果換算成Fed看的PCE通膨，會超過3%以上 - 但那麼熱的通膨，10年公債利率今天卻一直往下掉，從4%掉到3.95% - 10年公債利率到了一年最低點，在技術面重要的支撐 - 兩大市場擔心的敘事都支持避險情緒，讓公債買家增加 - 一個是勞動力市場不怎麼樣，配上AI失業的擔憂在升溫 - 在利率上，超過半年的基調是就業比通膨重要，失業率上升利率就會下降 - 另一個是伊朗的戰爭風險，美國這次壓大軍，是伊拉克戰爭以來最大部署 - 台灣人喜歡說美國人不會做股票，我認為最近是地緣政治與總經問題 - 台海沒有風險了(短期)，台股漲到天上是正常，以前被嚇死了 - 美國人有各種風險評估，而且美國債卷市場資金規模超越股市，提供避風港 - 房貸利率沒有因為10年公債利率下降而降低，中間的spread在緩衝 - 10年公債利率往下破位的話，當然房貸利率可以更低 - 矽谷現在是史上最有錢的時候，但也是貧富差距最大的時候 - 根據2026 Silicon Valley Index報告，收入不平等正在以全國兩倍的速度惡化 - 年收入超過20萬的家庭，70%有投資收入，低於20萬的，只有不到1%有投資收入 - 所以有錢人靠錢滾錢，窮人只靠薪水，貧富差距就擴大 - 過去十年，矽谷人的投資收益翻了一倍，達到創紀錄的950億美元 - 頂層10%的家庭(不包含那66個billionaires)，掌握了全區域75%的流動資產 - 底層50%的家庭，只擁有1%的資產 - 矽谷獨棟屋中位價逼近$2M，很多買房者是靠賣股票換現金來買的 - 沒有股票、沒有資產的人來說，矽谷的生活成本就會很高 - 不過說實在的，我自己生活中會遇到很多相對低收入者，生活也很ok - 其實矽谷便宜的租屋很多，去看房價當然很苦，租房算是沒問題 - 貧富差距大是必然，我認為只要底層跟自己以前比，也在變好就沒問題 - 反而差距大代表天花板拉高，空間更大，有自由市場讓人翻身就好 - 傳統住宅的火災隱患，主要來自明火跟過載的延長線 - 現在已經慢慢轉變成鋰電池: 手機、筆電、電動車、滑板車、吸塵器等 - 鋰電池火災最可怕的地方在於，一旦燒起來，溫度極高，而且很難撲滅 - 鋰離子電池過熱時，可能發生熱失控(Thermal Runaway) - 消防員來了通常也只能防止火勢蔓延，對電池本身常常只能讓它燒完 - 其實正常鋰電池沒那麼危險，但注意不要買便宜的雜牌電池 - 也盡量不要過度充電，還有不要在易燃物旁邊充電 - 改裝的電動滑板車或自行車，變成現在公寓火災的一大主因 - 如果電池膨脹、發熱、或者有怪味，立刻要停止使用並處理掉 - 家裡最好準備滅火器，以備不時之需 - 有人建議把裝置集中管理充電，並離臥室遠一點，真出問題是在限制範圍內 - 如果有電動車，充電樁的安裝一定要找合格的電工，不要亂搞 - 金融海嘯後，大銀行因為法規的嚴格，慢慢從房貸市場撤退 - independent mortgage banks (IMBs)大量崛起 - 2008年時銀行佔房貸發放量的60%，到了2023年只剩下35% - 如果看房貸金額總額度，2008年銀行佔95%，到2023年剩下45% - 監管法規對Mortgage Servicing Rights (MSRs)的資本要求太高 - 但現在Fed的Bowman說想把銀行找回來，認為當時監管過頭了 - 非銀行機構的問題是，沒有存款作為資金來源，遇到市場壓力時，抵抗力較差 - 比如疫情期間，銀行能給借款人更多的寬限期，但非銀行機構就比較難 - 已經提出可能的改變，讓銀行做房貸更划算點，就看看是否成功 - 讓銀行更積極參與，對消費者是好事，因為競爭變多 - 利率可能會更好，服務也會有更多選擇 - 當然這不會馬上發生，是一個長達15年趨勢可能反轉的訊號 === 看到房迷需要Urgent按讚，超有效率，不排隊、不等待，直接上來就按，馬上就可以獲得快感，在房迷，經常會覺得無聊的話，其實是因為沒按讚，參與感不夠重，當有按讚加留言的時候，會突然覺得一整個變成VIP的感覺。每天都是關鍵時刻，房迷就是重要的地方，按讚絕對不能有任何鬆弛感。

房迷 From Me Daily 02/25/2026 - Hope是個好消息，其實也是個壞消息 - 希望可以讓人覺得未來會更好，更能在困境中撐下去 - 希望也會讓人覺得只要等，一切就會好，然後就真的只在那邊等 - 有希望是沒有用的，直到我們去做些什麼事 - 永遠不要被動的等待，不要無止盡的希望，而是主動的行動 - 你希望身體健康，就去運動，你希望財富自由，就去投資 - 行動會帶來結果，然後結果會驗證希望，這才是一個正向循環 - 看到希望，應該是個興奮劑，不要把希望拿來當麻醉劑 - 打雞血去驅動自己改變，不是麻醉對現狀的不滿 - 而且常常是這樣，開始動起來以後就會發現，其實自己不需要Hope - 因為已經在創造未來 - 其實最近我搞龍蝦，弄得自己心情有點差 - 雖然離開科技業10年了，但我內心一直覺得自己還算個科技人 - 玩龍蝦的時候，搞的自己像個電腦白痴一樣，常常各種卡關，也覺得用的不好 - 網上經常有人曬龍蝦用的很猛，會覺得自己好像蠻垃圾的 - 昨天跟在最前端AI lab的朋友聊，算是有安慰到自己 - 因為很多龍蝦的弱點跟限制，聽起來就是這樣，不是我太笨的問題 - 網上分享的，經常是一些cherry pick過後的東西，就泛化說成超猛 - IG的人都超帥超美、X上的Vibe Coder都超猛、FSD完全不用接手，這個概念 - 倒是寫出來對我也是有好處的，像是昨天網友推薦Crawl4AI對我超受用 - 昨晚花了一點時間搞定以後，我的龍蝦變猛了很多，相當開心 - 中年人，找回樂趣就是那麼簡單，覺得自己還有點用，能做一些事 - 龍蝦就是中年人的新玩具，很上癮，有沒有用不重要，但超有情緒價值 - 玩龍蝦以後覺得，token噴錢超快 - 以前我覺得AI產生不了新的營收，現在看到這就是其中一個new money - 我一週多在Gemini跟OpenAI的API就噴了快$100 - 用量都還算很少，畢竟我其他事情太多，用的時間跟場景都超少 - 如果光看chatbot訂閱費，ChatGPT plus跟Gemini Pro都才$20一個月 - AI agent變成賣API tokens，改變了這個計算，賣API對模型商來說更好賺 - 然後模型也驗證真的是commodity，很容易切換，而且每個人喜歡的不同 - 朋友好像都是用OpenAI，但我就是覺得Gemini比較好 - 我本來先用的gemini-3-pro-preview，一直遇到API rate limit reached問題 - 問了別人，說很多人都這樣，後來換去OpenAI - 我前幾天就換了gpt-5.2，花了超多時間重新教很多事 - 結果我就是覺得gpt-5.2給我的東西不對胃口，亂說、做錯的狀況更頻繁 - 而且也遇到rate limit問題，甚至更嚴重，會整個不能用要等一段時間 - 現在又換回Gemini了，我想這東西，也是有合拍度問題的，沒有哪個模型一定好 - 川普的State of the Union(SOTU)，房地產這塊，算雷聲大雨點小 - 強調affordability要回來，讓年輕人買得起房，方向很確定，但仍然沒有太多細節 - 房地產業一直聽到川普要努力，但還是繼續等實際方案，很不容易 - 要解決affordability，只有三條路：降房價、降利率、漲薪水 - 漲薪水這塊，川普是很有信心的，他說經濟好到不行，大家都會有錢 - 降利率這塊，是川普全力在努力的，但是效果仍然不好 - 降房價這塊，是最難的，川普自己也說不要 - 他基本上要房價漲，也要大家買得起，怎麼做的話其實不知道 - 策略很可能是透過供給側改革，他專長的放寬各種法規限制 - SOTU繼續說把聯邦土地拿出來蓋房，大家講過很多次 - 我也講過很多次這沒用，聯邦的土地都在沒人要住的地方 - 仍然繼續畫大餅，讓大家有個美好的夢想，實際上我想能做的很有限 - 不過對於市場來說，沒有壞消息就是好消息，我們在正確的路線上 - 現在就是慢慢回歸正常，不用期待大爆發，但也不用擔心崩盤 - 川普在SOTU講到另一點，是要求蓋數據中心的科技公司買單電力成本 - "rate payer protection pledge"，不能讓居民的電費，因為AI而被拉高 - 他基本上要這些科技巨頭自己蓋電廠，不要來搶老舊電網的電 - 美國電網真的很老舊，撐不住AI這種相當吃電的建設 - 如果科技公司自己蓋電廠，還可以把多餘的電賣回給社區，讓居民電費下降 - 首先是那些數據中心附近的居民，不用擔心電費暴漲 - 再來是選址邏輯會改變，不再只是找電網現成的，而是要找能蓋電廠的地 - 有可能會讓原本一些偏遠的土地，因為適合蓋電廠而更受青睞 - 現在數據中心的開發，已經不是單純看需求，而是看政策跟基礎設施 - 德州可能會成為最大的數據中心市場，因為那邊地大、能源多、法規鬆 - 讓賺大錢的科技公司付錢解決基礎建設問題，其實是很好的一招 - 最新的數據，住房佔GDP的比例，在2025年底繼續下降 - 2025Q4只有16.0%，比Q3的16.1%和前一年的16.3%都還低 - Residential Fixed Investment(RFI)這一塊(蓋房/裝修/佣金)，連續四季拖累GDP - 這跟2022年的趨勢很像，利率高，大家就不蓋房、不裝修 - Housing Services這一塊(租金/自住租金設算/水電)，倒是持平在12.3% - 歷史上RFI平均大概5% GDP，現在只有3.7%，明顯就是蓋房太少 - Single-family跟Multifamily的投資都下降，尤其Multifamily已經連降九季 - 看得出建商真的很保守，沒錢賺就不蓋，供給端持續緊縮 - 雖然GDP數據不好看，但這其實也是為什麼房價跌不下來的原因 - 因為沒人蓋新房，供給少，需求只要稍微回來一點，價格就撐住了 - 從國家經濟角度看，這是壞事，因為投資減少，經濟動能減弱 - 但從現有屋主角度看，這是好事，因為你的房子變得更稀缺了 - 不過長期來看，如果一直蓋不夠，房價就會一直貴，affordability就無解 - 雖然川普說要解決affordability，但建商如果不蓋房，光靠喊話是沒用的 === 房迷按讚也是一樣的，不可能希望房迷每天更新，卻沒有行動，不要只在那邊等，永遠不要被動的等待，不要無止盡的希望，而是主動的按讚。像我就是希望你按讚，就來勸你按讚，行動力十足，按讚會帶來房迷Daily，房迷Daily又會帶來按讚，這才是一個正向循環，每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚

房迷 From Me Daily 02/23/2026 - 不要專注自己缺乏什麼，多運用自己擁有的所有 - 注意力很珍貴，你一直盯著缺口看，就等於每天付錢買不快樂 - 有時間就用時間去換技能，有錢就用錢去買效率，有人脈就用人脈去借資源 - 很多人卡住，不是因爲缺牌，而是因為只拿一張牌在打，還一直嫌這張牌不夠好 - 其實每個人手上全都有很多牌，總是有辦法善用，讓自己往前進 - 缺的東西當然可以想辦法補，但把已有的用到極致，有時候更務實 - 我們每天都在決定，自己要當一個怎麼樣的人 - 同樣的原料，其實可以塑造成完全不一樣的人，都是看怎麼使用 - 最終的成就是看是否對另一個人的生命產生正面的影響 - 這點其實比想像中容易，很多小的善意，可以帶來意想不到的結果 - Citrini Research的爆文，提出了AI在2028年的看衰劇本 - 文章開頭就說This isn’t bear porn or AI doomer fan-fiction - 但我覺得他這篇說的Global Intelligence Crisis就是doom porn - 裡面說的『2028年10.2%失業率』不會發生，你可以mark my words - 核心論點是，AI的成功，反而導致經濟模式的崩潰 - 過程是70%的白領工作被消滅，因為社會運行中的摩擦消失，導致惡性循環 - 我不是說沒有公司被擊垮，會有公司在AI世界被淘汰 - 但是整體敘事，包括大量失業跟經濟崩潰，我都覺得不會 - 我也不是說AI取代白領不會發生，但會是個漫長的過程 - 說成2028這個時間線，加上徹底崩潰的結局，就是色情片啊，快速興奮 - 真實世界就不是每個男的都18公分，每個女的都會噴水 - 說最終都會被AI取代，或許是真的，但跟我們最後都會死一樣，沒有資訊 - 相信AI消除摩擦的人，不知道真實世界的摩擦有多大 - 坦白說，那些不是摩擦，那是人性，人還活著，人性就會存在 - 科技始於人性，我認為要看科技走到哪，不能不管人性 - 他舉的例子，我都覺得在看得到的未來很難發生 - 旅遊規劃就是沒有那麼單純，我們會用AI幫忙規劃，但是下單這種事不願放手 - 我最近就想要換我家房子保險，這並不是給個地址，就線上報價那麼簡單 - 裡頭就是有很多細節，不同情境，保費當然不會一樣，需要人介入 - 房地產經紀更是了，除非很多人能接受雲買房，否則AI就沒法做太多事 - 我是很積極的在用AI工具幫我本業的，可以很清楚告訴你，我的工作沒有風險 - 裡頭真正重要的是信任，客戶信任我的判斷、我的意見、我的正直 - 機器沒有信任與忠誠，人就是有，機器不會付錢，人才會，人才是final boss - 而且沒有人是餓了就隨便叫AI幫忙點餐，都是要上去刷刷看想吃什麼 - 我們用DoorDash不是要最便宜的吃飽，是先有想吃的東西，才來用工具點餐 - 人性就是想要掌控權，人不喜歡把什麼都交給機器做 - 人性還會排斥，不會乖乖地被機器取代 - 科技樂觀者喜歡看理想狀況，但現實是世界就是不完美，有各種特殊狀況 - 當然可以朝理想前進，但是去建立這個世界相當難，要相當長的時間 - AI agent當然可以幫忙做很多事，但我玩了幾天OpenClaw，能做得蠻有限的 - 每個服務、餐廳、商店都要針對AI有些友善的api接口，要有工程師去做這些事 - 等等？不是說軟體工程師都要失業了嗎？還是這些也都vibe coding？ - 軟體跟軟體之間的溝通，中間也會有出錯，資訊有落差，這又產生很多新工作 - 企業導入AI，需要做很多的文件整理，幻覺才少，這些也要有員工去做 - 人類世界在歷史上就是適應力很強，總有新的東西出來 - 收入穩定的高薪專業人士會持續存在 - 我們或許一直在往末日邁進，就像是每活一年，就離死亡更接近一年一樣 - 全美新建案趨勢正走向更小、更聰明、更注重戶外空間 - 因為負擔能力變差，加上人口結構，縮減坪數加上高效率的格局是主軸 - 三房增加到47%，四房降低到32%，2022年是43%跟36% - 65%新屋搭配兩套衛浴 - 典型的大房子慢慢變成更小、更迷人，平面格局縮小，但是要包含更多功能 - 走廊空間的浪費盡量減少，盡量做開放great room，中島與pantry重要 - 高階買家對房屋的各項細節要求很高，尤其廚房、綠能、科技這些面向 - 首購族則重視實用，視為絕對必須的項目比較少 - 現在無論哪個客群都重視的，是一樓要有全套衛浴 - 這個對於自己老了以後要住，或者孝親房、招待客人，都方便 - 戶外空間成為附加價值的主要戰場，庭院、露台、前廊等 KW co-founder Gary Keller - 認為要看數據，不要瞎唱衰，今年前半年會像去年，後半年會變好 - KW預測2026全美成交量4.3M戶，過去三年大概都在4.1M卡住 - 連續三年低成交後，歷史上通常會回升，所以今年可以向上增加 - 房價他也偏樂觀，但強調漲幅會比疫情期間慢，跟我想法一樣 - 全美房價仍大約在7.4%，在長期平均4%漲幅趨勢線之上 - 推算2026全產業成交金額約$2.4T，是史上第三高 - 但庫存仍偏緊，所以每個agent平均單數只有5.9，低於歷史平均9.5 - 利率預測2026平均約5.9% (假設今年有兩次Fed降息) - 利率比疫情時代高，但長期平均利率其實是7.72%，現在不算離譜 - Keller職涯前十年遇過18%利率、DOM十個月、庫存11個月供給 - 有可能發生the Great Unlock - 現有有房貸的屋主裡，約21.2%利率已經在6%以上 - 這群人越來越多，就越不會被超低利率綁死，市場有機會被解鎖，供給就出來 - Affordability的話，他提出一個政治不正確的角度 - 2025平均P&I佔收入32%，比2023的34%好，也遠低於1981的49% - 但消費者覺得貴，是因為2012後那一段時間太便宜(大概27%) - 人類的彈性很大，接受範圍也很寬，會有個重新適應的過程 Altos Research數據(week 02/20) - Santa Clara County - Market Action Index維持在57(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數略下降到$1.895M (上週$1.913M) - 新上市房屋價格中位數也往下降到$1.888M (上週$1.998M) - Price per sqft從$1033下降到1011 - 房屋在市場上中位數14天，好房子持續一週open house賣掉 - 降價比例是10.07%，維持在低點 - 房屋庫存量從626到695間，買家有更多房子可以看 - 這週價格沒有繼續往上衝，是好事，春天一開始衝太快，大多沒好事 - 全美房市是疲軟的，灣區不要逆勢太多比較正常 - 有趣的是，今年每一週週末，都有買家問我，股市跟幣市崩盤了，房市會不會 - 一週過了一週，here we are，本週股市繼續軟 - 只能說房市熱情還在，好房子賣很快，買家依然在 - San Mateo County - Market Action Index繼續上升到59(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數在$2.25M (上週$2.35M) - 新上市房屋的要價中位數$1.799M (上週$1.974M) - Price per sqft是$1087 - 三個價格指標都沒什麼改變，半島一直都是這樣的，區間內很久了 - 房屋在市場上中位數維持在21天 - 降價比例10.23%，一樣會在底部維持一陣子 - 房屋庫存量從309下降到303間，竟然在春天庫存下降 - 這代表買家比賣家增加的還多，也是Market Action Index上升的原因 - 我自己看到半島的買家，確實以AI公司為主 - 接下來的市場，價格不會暴漲，但是買盤持續人多，出價偏謹慎 === 其實你現在當下缺乏的就是按讚，多運用自己擁有的超能力，你一直按讚，就等於每天免費享受按讚的快感。有時間就用時間去換技能，有錢就用錢去買效率，有人脈就用人脈去借資源，有房迷就去按讚。房迷卡住，不是因爲缺牌，是因為缺少你按讚，每天都要決定，自己要當一個會按讚的人。

房迷 From Me Daily 02/21/2026 - 幫小孩買PC螢幕這件事，實在是一波三折，希望今天最後搞定 - 一開始他發給我一個newegg的連結，我就直接下單這台MSI的螢幕 - 因為隔天才會到，第一天拿到PC時，就現用我家一個舊電視接來擋一下 - 電視畫質很差，不過畢竟剛拿到電腦，有的用比較重要 - 隔天這台MSI的螢幕來了，我們兩個超興奮的第一時間裝上 - 整個眼睛從模糊變清晰，感覺超爽，不過興奮不到半天，這螢幕就壞了 - 說是有次電腦開機時，就突然聽到個聲音，然後螢幕全黑 - 之後就再也無法的打開螢幕，只好上網弄退貨，我還把包裝從回收桶挖出來 - 要幫他換回電視繼續擋，開車去UPS退這台螢幕 - 說實在網上買東西，雖然會送到家門口，但是要退貨真的比較麻煩 - 之後決定直接在店裡買，出問題才可以直接在店裡退，不用還要寄 - 昨天就在Micro Center下單一台AOC的，今天去店裡拿 - 拿的時候我還覺得奇怪，盒子怎麼很不新的感覺，但不疑有他拿回家了 - 結果打開才發現，是一個被拆過、用過、退貨過的螢幕 - 盒子上有運到Ohio過的痕跡，裡面的線都沒有包裝，而且螢幕沒包裝還超髒 - 正面的螢幕邊框一圈都有弄不掉的污漬，不知道怎麼搞的 - 明明下單時說是全新，不是open box，結果拿回來這樣超傻眼 - 只好剛剛又拿去退，這次決定直接買一個品質好一點的ASUS，希望品管好點 - 而且不在網上下單，自己現場挑一個全新的箱子 - 剛剛才又把ASUS的螢幕裝好，希望這次不要再有新的狀況了 - 我每天搞他的螢幕，搞得都完全沒時間做別的事 - 買房比租房好，不只是在經濟上的，算數學無法算出全貌 - 即使算數學，超過5-10年的長期，買房也肯定贏過租房 - 食衣住行是人類基本需求，把基礎搞舒服了，日子才會爽 - 花最多的時間是在家裡，家裡的環境才是生活中最重要一環 - 買房不一定會買到快樂，但買房絕對會讓每天的幸福加成 - 擁有的那種安定感是有魔力的 - 有個說法是，週末去Home Depot外面坐在車上看進出的人們 - 就可以感受到房主們的快樂，為了自己的家，投入時間跟錢兩個最重要的資源 - A house is made with walls and beams. A home is made with love and dreams. - 最終還是有個家最重要，不只是有個房 - 美國房市有個說法，三月雪融了，太陽出來了，買家也該出門了 - 三月通常是房市最旺季的起點，看房的人最多，出來賣的房子也最多 - 數據看過去平均，成屋銷售量在三月會暴增33.5% - 從二月的31萬戶直接跳到三月的41萬戶，這是全年最大的單月漲幅 - 其實這時候買的買家還是很划算的，起漲點買，是比漲完買好一點 - 賣家也會選擇等這時候才上市，前面需求不夠多，這波才是真正熱 - 庫存方面，三月通常只會微增0.7%，跟不上需求增加的速度 - 這就造成了一個短期的供需失衡，買家多房子少，價格自然上漲 - 真正的庫存量通常要等到四月(月增8.5%)才會出來 - 這是全美的說法，在灣區來看，就是比較早，我覺得二月就開始火熱 - 有些年份反而一月最猛，像是去年，當然去年是因為後面股市不行了 - 真正旺季首次購房者佔比會多，他們比較隨著季節性，也是因為朋友在買 - 現金買家跟投資客通常會喜歡在便宜的時候先買，比如冬天或一月 - 投資客不看天氣、不看氣氛，只看價格，自住客才看天氣、憑感覺 Toll Brothers財報 - 主打豪宅建商Toll Brothers第一季財報顯示，表現比其他建商好 - 他們專注的族群，包含有錢的down size族群、升級豪宅、有錢初次購屋者 - 其中升等的族群佔59%、初次購屋者25%、down size的16% - 雖然房市還是很軟，但是K型經濟真的明顯 - 有錢人相對不受利率影響，有財富效應，高利率受傷的主要是剛需首購族 - 這點在陽光帶特別明顯，比如Florida就是有錢人一直在買，初階的收手 - 不過Toll Brothers的利潤率也在壓縮，只是沒其他建商壓縮的嚴重 - 房屋銷售量跟去年同期持平 - 目前建築成本仍然算是保持不變，並沒有特別大的通膨感 - 對春季銷售持謹慎樂觀態度，重點放在保護利潤和資產負債表 === 螢幕搞的一波三折，按讚應該一按就行，網購退貨是不得已才做，現場退貨也很煩，但是網上按讚超容易，而且按完以後絕對不能退讚。螢幕不能用一天就壞，按讚也不能按一天就停，每天搞螢幕心很累，每天按讚最對味，每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚，按讚祈福大家螢幕永遠不黑屏

房迷 From Me Daily 02/19/2026 - 我家車庫有台PC主機，我老婆以前用的，已經跟著我們搬家三次 - 每次搬家我都會跟她說，這個已經沒在用了，為什麼不丟掉 - 我是那種把搬家當成斷捨離時候的人，任何一年都沒碰過的東西，就值得丟掉 - 老婆每次都說她要留著，畢竟是她的東西，就每次都搬了放在車庫 - 結果昨天我兒子知道我們還有一台以前的舊PC，很興奮的說他要看 - 就把這台2009年組的電腦搬進來拆解，我自己也好久沒有看主機內部了 - 想當年還是我研究幫老婆組的，我也是當過工具人的 - 現在跟古董一樣，很有意思 - 那時候是金融危機正慘的時候，組一台電腦好像也就花$545而已(含稅) - 這台電腦後面被我當成家庭卡啦Ok機使用 - 以前用p2p抓一堆MV，然後好像用一個叫做JetKTV的軟體點播系統 - 我還有整套麥克風、混音器、音響，是從在念研究所就搜集來的 - 點歌螢幕還是在ptt上跟當年SF版吉祥物，現在每天幫我『不按讚』的網友買的 - 現在小朋友不懂，老人如我，只能點播一首『往事只能回味』 - AI時代創建新公司，做出新產品，遠比歷史上任何時候都容易 - 但是把新公司/新產品變成規模化，卻比以前更難 - 效率增加主要是在創新這塊，我們從不缺idea，現在想法馬上可以實作 - 創業門檻極低，但正因為開始太容易，競爭者很多 - 競爭的是客戶，注意力稀缺，好玩的東西太多 - 競爭的還有員工，大家也容易被有潛力的新公司/產品吸引 - 因為AI工具變強，競爭者之間的護城河消失很多 - 科技始終沒法取代人際互動，要規模化，是一個文化與人才上的堆疊 - 幹大事就是需要人多時合作有效率，這個AI並沒有幫助太多 - 好產品的護城河會變成是客戶黏性、使用者慣性這些 - 卻正是因為科技造成的極化，具規模的好公司/好產品，更有優勢 - 小贏變簡單，大贏變困難 - 我自己是覺得川普應該不會真的打伊朗，但被迫談不定也真可以出手 - 川普的兩難在想打伊朗又不想油價漲 - CSIS兵推每個劇本都會讓油價上升，是多少的問題 - 最有可能的是封鎖伊朗石油出口，受影響的伊朗原油主要都是去中國的 - 但因為少了這塊供給，中國會去買別處的油，全球油價漲$10-$12 - 這個算是可控，隨時可以停止封鎖或者加強封鎖 - 伊朗也可能用無人機、飛彈、水雷等來擾亂荷姆茲海峽，影響的原油量就超多 - 油價漲以外，保費跟運費也會上升，油價可能突破$90/桶 - 如果美國國內油價上升，對中期選舉不利 - 更嚴重的美國/以色列攻擊伊朗石油設施，油價可能破$100/桶 - 或者伊朗攻擊海灣國家的石油設施，油價可能破$130/桶 - 只能希望談判就能搞定，但是中東國家瘋瘋的不好說 - 市場恐慌戰爭風險，感覺還是買優質錯殺股的好機會 - 我是覺得就算真的打仗，也是短空長多，只要不是跟中國打 - 最近美國屋主們越來越重視前院，包括Curb Appeal跟Front Yard Living - Deckorators的2026 Outdoor Living Report顯示，前院越來越重要 - 以前大家都只顧後院，後院是隱私好，可以自己爽，現在風向變了 - 前院不只帶來社區的連結感，投資報酬率也比後院還好 - 漂亮的前院大家都看得到，而且房價很重視第一印象 - 買家對房屋的第一印象在30秒內就會形成，這是真的 - 數據顯示，簡單換個前門，ROI可以高達188% - 簡單的升級像是燈光、有圍籬的草坪、一些好養的植物，幾千塊就能搞定 - 前院的hardscaping要注意氣候跟社區風格 - 熱的地方注意遮陽跟風扇，冷的地方，注意暖爐跟擋風 - 我自己是覺得，前院弄得好，心情真的會比較好，回家看到美美的就爽 - 而且現在大家網購那麼多，常常都要開門收包裹，自己也看得到前院 - 『可用的前院』也是我在看房時，會跟買家說的一個加分項目 - 尤其在加州這種天氣好的地方，戶外空間如果前後院都可用，很棒 一月NAR Pending Home Sales Index (PHS) - 領先指標PHS月減0.8%，年減0.4%，基本上是維持偏弱 - 雖然利率降低一點，affordability變好，銷售量還是沒上來 - 官方說法是天氣太冷，暴風雪影響看房，但中西部很冷卻漲5% - 美國西部則是月增4.3%，也狀況蠻好的，主要是美東跟美南市場不好 - 現在有明明環境變友善了，買家不出手的弔詭情況 - 房貸利率接近6%，理論上多了550萬戶家庭買得起房 - 但這些人通常不會馬上跳進去，大概只有10%會真的行動 - 供給端持續是問題，現有庫存月減0.8%，年增3.4%，銷售被供給所限制 - 房市基本是supply bound，屋主也不急著賣，大家都在撐，看誰撐得久 - 如果供給不出來，新入場的買家可能把房價推更高，affordability又要變差 - 雖然全美PHS下降，有10個市場逆勢上揚，包括舊金山都會區增加8.9% - 灣區基本上開年到現在，市場是很好的 - 建商信心指數(HMI)在二月下降1點到36，這是連續第二個月下降 - 50是分水嶺，低於50就是悲觀，現在36已經是很悲觀的區域 - 主要原因是affordability的問題，房價太高、收入跟不上，買家買不起 - 還有土地跟建築成本還是很高，建商利潤被壓縮，自然就不爽 - 雖然通膨緩和，利率有下降趨勢，但還沒完全傳導到市場信心上 - 36%的建商在二月有降價，比一月的40%少，是去年五月以來最低比例 - 平均降價幅度維持在6%，降價變少，但降的幅度沒縮手 - 銷售誘因(sales incentives)的使用率高達65%，連續11個月超過60% - 建商為了賣房，買point、送裝潢、送家電，花招很多 - 買家現在就是在場邊觀望，雖然有興趣但不出手，人流指數下降到22 - 西部(West)的信心指數跌到33，是全美最低的區域之一 - 灣區的話新房因為地點跟價格優勢不再，也是賣得相對辛苦 - 雖然新房需求弱，但在原屋裝修的需求很強 - 因為大家都不搬家了，與其換房不如把現在的房子弄舒服點 - 這就是lock-in effect的副作用，大家都被低利率綁在原來的房子裡 二月Fannie Mae Economic and Strategic Research (ESR) - 預測real GDP growth 2.4% in 2025, 2.4% in 2026 (Q4/Q4) - 2025Q3 4.4%, Q4 2.2%有個小dip, 2026Q1 2.1%，Q2-Q4穩定2.5-2.6%間 - 2025 CPI +2.8% Q4/Q4，預測+2.6% in 2026, +2.2% in 2027 - Core CPI +2.7% in 2025, +2.6% in 2026, +2.3% in 2027 - 失業率4.3% in 2025, 4.4% in 2026, 4.3% in 2027 - 預測明年Q1應該會有一次降息，2026年共降息兩次 - 10年公債利率2025Q4在4.1%，2026年在4.3-4.4%區間 - 預測房屋貸款利率2026整年在6.0-6.1%，基本現在的狀況維持整年 - 預測房價+3% in 2025, +2.4% in 2026, +2.2% in 2027 - 預測成交量+5.1% in 2026, +7.1% in 2027，比上個月的預測下調 === 往事只能回味，但按讚可以無限輪迴，舊電腦可以丟，房迷的廢文不能丟，硬體可以淘汰，但你按讚的手指不能淘汰。當年我是工具人，現在我是勸讚人，舊PC見證了我的青春，你全新的按讚見證房迷的永恆，像我為當組電腦工具人而驕傲，你也要為當按讚工具人而驕傲

房迷 From Me Daily 02/18/2026 - 壓力其實是種特權，表示處在有機會成就大事的位置 - 只有正在追求有價值的事情時，才會感受到壓力 - 如果沒有感受到壓力，那可能代表你追求的目標不夠遠大 - 面對的心態是轉換成目標導向，知道為什麼而做，比較能忍受如何去做 - 可以把大而模糊的目標變成簡單清晰的小目標，專注現在能控制的一件事 - 高壓環境中，溝通往往變得情緒化，盡量變成事實導向而非情緒導向 - 不要把工作壓力帶回家，但要把家人的支持帶進工作 - 昨天單純覺得AI學我寫文章很有趣分享一下，也有明確分隔哪些是AI寫的 - 被人說餵給讀者AI的生成物，然後退追封鎖不給回應 - 房迷本來就是寫我想寫的，別人怎麼想我沒辦法，也沒關係 - 但還是想說一個蠻有意思的觀察 - 事實上我自己就是最討厭AI文，以每天自己打那麼多字自豪，看不起AI生文 - 不過在有些人眼裡，是一粒沙子都不能進的，你只要有一點不純，就是敵人 - 就像是很多特粉也退追我了，他們討厭我恨我，常講特斯拉或Elon不利的話 - 但其實我才是真正的特粉，比網上傳教士還粉那種 - 要推動一個理念，不是說純度100%最好，很快別人就知道是純立場仔 - 反而是真正兩邊都考慮過，不預設想法的去嘗試，最後的選擇才有說服力 - 當然啦，對他們來說，這叫做假中立、偽君子，牆頭草隨風倒 - 主要是我改變不了我自己，就是這樣的個性，想說什麼就說什麼 - 我不會每天說特斯拉明天500，也不會有任何立場踩死 - 當realtor讓我學到一點，世界極大，失去幾個人沒關係，我會有我的市場 - 然後如果有一天證實大家都不喜歡我了，那剛好可以安心的退休 - 這次的大風雨看起來災情不少，灣區還蠻少看到那麼多閃電跟雷聲的 - 剛好遇到這一週是ski week，學校放假一整週，很多人會去滑雪 - Tahoe地區有雪崩造成10人失蹤，還有3個人裝雪鍊時被打滑的車撞傷 - 停電的戶數也不少，好險這次我家逃過一劫沒停電 - 本來滑雪假讓小兒子去打網球，也因為下雨沒法去，只能家裡打電動 - 我自己的工作也受影響，看房的下雨很麻煩，然後要上市房子的拍照也難看 - 受天候影響的行業其實不少，像是蓋房子的行業，很多也都得看天候 - 地產數據巨頭CoStar Group最近的戰略調整，符合AI背景的大趨勢 - 因為AI技術能代替部分人工，會進行裁員，但仍計畫在其他高增長領域擴招 - 裁員並非單純的景氣衰退，而是技術轉型，AI生成數據與內容，效率遠超人工 - 消減100多名內容製作人員，但同時要招聘1000名新員工(招聘遠多於裁員) - 將投資重心從人力勞動型轉換到AI相關技術與激進的市場擴張(銷售) - CoStar正投入數十億美元推廣Homes dot com，試圖挑戰Zillow/Redfin - 策略上導入AI到Homes dot com - 華爾街反應兩極，一方面投資人喜歡AI效率故事，另一方面擔心自動化消減價值 - 有人稱這個叫做AI洗白，用AI當藉口來掩飾業績縮減的事實 - 我認為這就是接下來大多公司會走的路 - 轉向高效率成長，而非單純因為AI而裁員 - AI確實會取代不少工作，增加的工作會圍繞著跟人有關的 - 人際信任的價值會上升，或許文科跟理工科的差距透過AI也會減少 Zillow Home Value and Home Sales Forecast (2026/02) - Zillow預測2026年會是房市逐漸回復平衡的一年 - 房價增長預測全年只有+0.9%，基本上就是持平，這是全美平均 - 成交量預測4.2M，比2025年的4M增加3.9% - 雖然比去年好，但還是低於歷史正常水準，交易量還沒完全恢復 - 租金預測獨棟屋+1.1%，高密度出租公寓-0.2% - 總結來說，2026就是一個穩字，沒有大風大浪，對大家都好 Redfin數據 - 一月全美房價+0.3% MoM (Redfin Home Price Index) - 年增率2.1%，比十二月的2.4%還低，連續12個月增長減緩 - 市場基本上不溫不火，不崩盤也不暴漲，小幅上升我覺得本來就是最好的 - Redfin說這是近期最強的買方市場，庫存夠多 - 不過這個買方市場有個前提，是對買得起的人來說 - 其實一月不管月增還是年增，都還是上漲，有點小意外 - 本來以為全美房市不好，可能小幅下跌 - 全美50大都會區中，是有14個房價MoM下跌，16個YoY下跌 - 跌最慘的依然是疫情期間炒太高的Austin -4.2% YoY - 漲最兇的是San Francisco +2.15% MoM, +14.3% YoY - 舊金山房市跟全美是脫鉤的，全美在slow down，舊金山在衝刺 - San Jose都會區是+0.1% MoM, +1.68% YoY === 按讚其實也是種特權，表示你處在有機會成就房迷的一份子，如果沒有感受到按讚的壓力，那可能代表我們追求的讚數不夠遠大。面對按讚的心態要轉換成目標導向，知道為了讓房迷活下去而按，比較能忍受每天重複。可以把大而模糊的各種目標，變成簡單清晰的小目標，專注現在能控制的一件事，就是馬上按讚。不要把按讚壓力帶回家，但要把生活中的按讚小確幸帶來房迷，每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚

房迷 From Me Daily 02/17/2026 - AI現在真的進步了，我昨天餵房迷Daily來學習寫作風格，幫我寫了下面這段 - ----------AI分隔線--------- - 其實訓練AI跟教小孩有點像，你給他什麼，他就長成什麼樣子 - 餵垃圾就長成垃圾，餵優質內容就會變成神隊友 - 很多人說AI會取代人類，我是覺得不會 - 因為AI沒辦法像我一樣去Open House吹冷風 - 但是善用AI的人，肯定會取代不用的人 - 這就像當年會用 Google的人取代只會查字典的人一樣 - 我現在把我的分身訓練好了，以後看新聞、整理數據這種苦力活就交給它 - 騰出來的時間，就可以拿去重訓、陪小孩打球，或者單純在沙發上廢著 - 這就是科技進步的意義，不是為了做更多事，而是為了更有品質的浪費時間 - 當然，AI 還有一個最大的缺點，就是它不會主動幫我按讚，這點還是得靠真人 - ----------AI分隔線--------- - 『單純在沙發上廢著』這個不是我會說的話，其他好像還可以 - AI說我的人設是矽谷老爸視角，還說我『怕老婆、覺得小孩煩但又愛他們』 - 朋友都說我常在網上黑我老婆，說她壞話，怎麼變成怕老婆了 - DNA: 講話邏輯強、重數據（Data-driven），但也充滿對家庭生活的真實感嘆 - 語氣: 不講空話，甚至會自嘲（如：「我是垃圾不會玩股票」、「我是奇怪的人」） - 價值觀: 推崇長期主義、行動力（Just do it）、基本功、反對無效社交和過度焦慮 - 信仰: 特斯拉（FSD 鐵粉但看股價理性）、Nvidia、美國國運 - 還說我是邏輯鬼才，能把當天任何嚴肅主題硬轉到「按讚」這件事上 - 核心思想是「每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚」 - 把按讚描述成一種紀律、一種美德、甚至是一種這輩子唯一能輕鬆贏過別人的事 - 我好墮落，也開始拿AI文來混字數了 - 大兒子今年要變成真正的teenager，他說生日要一台PC - 他已經每天在網上看來看去，看了好久，本來想自己組，後來又覺得pre-build划算 - 昨天說他看好久的電腦終於有貨了，之前常常一下就賣光 - 而且現在記憶體之亂，真的很煩，不知道之後會不會又漲價 - 就破例先幫他買了，幾十年沒用過PC，才發現現在機殼/風扇都好炫 - 第一次去Micro Center也被震撼到，小時候超喜歡逛電腦街的 - 可惜下雨就快閃pick up，下次相當值得好好逛 - 這小子叫了幾年都不整理桌子，知道PC，一下子就把桌面全部整理好了 - 人都是這樣，不是做不到，是動力夠不夠的問題 - 今天終於花時間把收到Rheem熱水器的溫度感測器換好了 - 之前熱水器heat pump壞掉，檢測發現是evaporator thermistor壞掉 - 根據壓縮機裡面的各種溫度數值可以判斷，合理範圍外就是感測器壞掉 - 等了將近一個月，終於收到保固更換的感測器 - 但是要把熱水器拆開，裡面換感測器，也是有點麻煩 - 主要藏得很深不好做事，加上熱水器靠牆角落也很難施力 - 好在簡單DIY我還可以，而且只要工欲善其事、必先利其器，問題就不大 - 終於可以切換回heat pump模式，比較省電 - 回頭看usage，全電模式用電還是有heat pump的兩倍以上 - 這個熱水器浪費我好多時間，但也因此學習到不少東西 - 很多時候專業上的東西，都是日常生活經歷出來的 - 各種買家問我的事，我都有實際經驗分享，各種東西都用過、踩坑過 - 希望這次沒問題啦，家裡有東西壞掉，感覺就是不爽 - 建商的資金成本終於降下來了，這是供給端的關鍵好消息 - 根據NAHB最新報告，建商的AD&C貸款利率在2025Q4全面下降 - Acquisition(買地)、Development(開發)、Construction(蓋房)的利息都降 - 買地貸款利率7.95%到7.61%，土地開發7.68%到7.44% - 蓋spec home(先蓋再賣)7.89%到7.47%，pre-sold(先賣再蓋)7.90%到7.16% - 這四種貸款的有效利率(effective rate)，都是2022年升息循環以來的最低點 - 有效利率是把contract rate跟initial points加起來算，更貼近真實成本 - 雖然利率降了，但是銀行放貸標準還是在緊縮 - net easing index是-9.3，負數表示緊縮，已經連續緊縮16個季度了 - 不過好消息是，這個緊縮程度已經比之前緩和很多，慢慢接近0(平衡點) - 建商借錢容易度，直接會決定未來幾年的新房供給量 - 資金成本低，建商才會有意願多蓋房，才有利潤空間 - 雖然銀行還是機車不輕易放款，但至少利息壓力變小了 Redfin數據 - 十二月美國購房頭期款中位數下降到$64,000，-1.5% YoY - 這是五個月來第一次下降，主因房價高、利率高，買家不願意或沒能力放太多 - 頭期款佔房價的百分比，也從一年前的16.7%下降到15.2% - 買家現在更有談判權，因為市場上房子比想買的人多，賣家沒太多話語權 - 賣家當然喜歡高頭期款證明財力，但現在市場偏向買家說話 - 頭期款金額最高的還是灣區: San Francisco ($400k), San Jose ($360k) - 最低的是Virginia Beach ($8.7k)，因為那邊很多軍人VA貸款不用頭期款 - 頭期款金額下降最多的是Orlando -23.9%，Cincinnati -22.6%，Atlanta -18.9% - 頭期款百分比最高的也是灣區: San Francisco 25%, San Jose 23.9% - 灣區人即使在房市放緩時，財力還是全美最強，拿得出最多現金 - 灣區房市確實跟全美其他地方不一樣，現在看就很明顯 === 訓練AI需要大量的數據餵食，房迷需要大量的按讚餵食，AI吃不飽會變笨，房迷吃不飽會停更。不要覺得看AI表演很厲害就忘了本分，科技再怎麼進步，按讚這個動作還是要親自來，每天都要看房迷，看到房迷一定要按讚。

房迷 From Me Daily 02/16/2026 - 跟大家拜年啦～新年快樂！恭喜發財！馬到成功！平安健康！ - 超級巨星紅白藝能大賞有蘇慧倫，相當讚 - 中國春晚Unitree的機器人表演，展示了技術進步，動作控制很強 - 各種打拳、跳耀、後空翻確實很絲滑 - 但這個早就知道，並不意外，中國硬體供應鏈太強，各種零件成本低 - 我還是覺得大腦才是關鍵，跳舞沒什麼用 - 只是中美在做事情的本質不一樣，你要是看閱兵判斷，中國早就統一天下了 - 中國先把表面工夫做好，大排場好看這種東西，會去追求 - 美國主要看市場，就算做得到也不會花太多時間去搞排場，關鍵看能不能大量賣 - 最終看誰做出可用，真正取代人力的機器人，這才是重點 - 當然不可否認中國在機器人，算是真的厲害，大腦也跟的相當緊 - 電力跟製造是中國最大優勢，AI訓練成本低，做零件來回的很快，試錯成本低 - 機器人這局，美國確實是第一次有個領域可能會輸，只是現在看還早 - 我自己覺得，任何尖端科技，差一點就差很多，這個才重要 - 我發現焦慮的人，大多是因為誤解別人的預期 - 很多時候人家要的沒有那麼多，是你自己瞎操心 - 比如小孩申請大學家長很焦慮，主要來自看到一堆超強者的資料 - 但是大學不只是要頂級的學生，也有很多正常人都上了不差的大學 - 更何況公司招人時，也沒有期待所有人都是頂級大學 - 比如打工仔擔心自己做得不夠好，常常主管也沒有預期所有人都極高效 - 其實事情都是盡力就好，不要到處划水，就對得起自己、對得起別人 - 覺得卷、覺得競爭大，都是因為自己的想法造成的，從來不是別人造成的 - 我現在越來越不會焦慮，是來自更深層的接觸信仰 - 有個概念我覺得很好，『擔心』本身是一種不虔誠的表現 - 相信上天自有安排，相信當好人做好事就會有不錯的結果，那就不會擔心 - 哪怕你是信仰一龍教也行，反正買了幾百股特斯拉就足夠退休，那還擔心什麼 - 羨慕特斯拉股東 - 現在世界什麼東西都是上下亂跳 - 像是AI，一下子要泡沫了，一下子又超強取代所有工作 - 除了很純正的科技信仰者以外，任何與實體產業有接觸的人，目前都還無感 - 當然大家都很擔心自己的未來，但是沒有真實的影響 - 事實上美國就業市場，是大多數公司找人很困難的狀態 - 當然有不少公司，在疫情期間招人招太多，現在需要裁員來減少開支 - 但大多數白領工作，是不大舉招人也不太裁員 - 營建業或者跟房市相關的產業，很多都是煩惱找不到員工 - 所以即使AI會讓一些工作減少，整體經濟是健康的，能往更多實體產業移動 - 歷史上，每次有新科技，都說要取代所有工作，卻從來沒發生過 - 政府也不會讓這件事發生 - 當然每次都會說這次不一樣，AI我也認同絕對不一樣，這次來更大的 - 就連Robotaxi這麼接近的，來的也會比科技信仰者想像的慢很多 - 舊金山市長Daniel Lurie的Downtown Revitalization Financing District正式上路 - 這是針對辦公室高空置率，為了活化市中心經濟而推出的重大政策 - 目標是要鼓勵辦公室轉住宅，鼓勵建商們來做這類型的開發案 - 改建後的建築價值通常會上升，進而產生更多的房產稅 - 開發商在完成改建後，可以獲得年度獎勵金30年 - 獎勵金來自該改建後所增加的房產稅，所以不會增加政府額外支出 - 涵蓋範圍: Financial District, Union Square, 部分的Market St跟SOMA - 改建後，住宅用途必須佔總地板面積的60%以上，用途從商業轉住宅 - 現在預估整個舊金山有50棟大樓具有改建潛力，可提供約4400戶住宅 - 新增住宅需要滿足affordable housing要求(5%極低收入, 10%低收入) - 如果這個方案能成功，或許成為這個市長任內影響力最高的政策 Altos Research數據(week 02/13) - Santa Clara County - Market Action Index上升到57(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數在$1.914M，略低於上週，但還是高位 - 新上市房屋價格中位數維持在高點$1.998M - Price per sqft持續上升到$1033 - 現在正值春天市場最熱的時期，沒意外季節性持續到至少四月 - 房屋在市場上中位數14天，全美很少有地方房子賣得那麼快 - 灣區的房子，如果是SFH跟好的TH，流動性很強 - 降價比例是9.42%，上週就說過，這應該是低點了，會在這附近徘徊 - 房屋庫存量從596到625間，買家有更多房子可以看 - 雖然房子有在出來，實戰上還是很缺，我的買家客戶都嫌房子太少 - 今年灣區春天市場好，跟全美大多數地方反著來，應該是AI大時代的原因 - 只看科技業的話，好幾個地方看到，西雅圖房市已經很弱，灣區還是強 - San Mateo County - Market Action Index維持上升到57(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數大幅上升到$2.349M - 新上市房屋的要價中位數$1.974M倒是沒有特別增加 - 應該是房子量太少，豪宅賣的相對慢造成的誤差 - Price per sqft是$1108 - 房屋在市場上中位數維持在21天，半島傳統上房子賣得速度就是沒有南灣快 - 降價比例10.68%，果然上週說底部確實這週就往上，這數據很難10%以下太多 - 房屋庫存量從306到309間，這週房子增加數量很少 - 我自己這週在半島有listing，確實感受到競爭者不多，房子很少 - 半島市場有舊金山AI公司的支撐，與可建房的地真的少，是主要價值 === 馬上按讚、馬上發財、馬上幸福！按下新春首讚，是新的一年成功的第一步，每天都可以讚讚自喜，整年遇到挑戰百讚百勝，表現優秀人人稱讚，日子過得光芒萬讚，讚讚相連到明年

房迷 From Me Daily 02/10/2026 - 房市的市場機制，比想像的還要有效率，至少灣區就是這樣 - 我全職做了九年，真的沒看過什麼撿到deal的，都是該時間點能理解的價位 - 但是在時間點上，當然能找到deal，通常昨天的價錢最美 - 灣區歷史上跌價時刻確實很少，不是沒有，但就是少見又很短暫 - 而且跌價時真的大家都不買，我也不懂，明確說好時機也不會有人理 - 我自己在買自己的房子時，也是經歷過當買家這個角色 - 我買過六次房子，所以算經驗豐富 - too good to be true就是假的，找不到缺點的話，缺點就是貴 - 通常在自己預算內的房子，就是會嫌棄的，所以最終是看能接受什麼缺點 - 買不到房的人，通常就是什麼缺點都不能接受 - 那個也完全沒關係，表示能接受的就是現況，要嘛是租房要嘛是現在自住房 - Kelly跟Terry這齣太讚了，我上週才跟老婆在八卦 - 平常沒在刷IG，但昨天突然看到IG推我一個Kelly講能不能接受遠距離戀愛 - 講說可以，還跟大家介紹ZIPAIR加州飛東京的hack，聽起來老司機 - 結果點進去Kelly IG，最新的就是Terry官宣照，還看到秦始皇 - 上次Terry影片Kelly去找他，我就覺得這兩個人應該可，主要看Terry - 當然這次拍影片宣傳廣告實戰營是主要目的，螢幕情侶宣傳好用 - 最好是加州飛東京只為了拍一支影片 - 真真假假也是最佳模式，太會玩了 - 難得我這麼完全不八卦，不管別人家的事的人，都變三八了 - 不要再一直業配了，直接在一起，可以跟大家收紅包 - 昨天說了Super Bowl心得，脆上不少朋友幫我緊張 - 說我相當敢講，政治蠻不正確的，確實在脆上可能比較危險 - 我自己本來就知道這種爭議性很大，但一直都是說我想說的話 - 寫房迷以後，也算是把該得罪的人都得罪過一圈了 - 不過我還蠻欣慰，好像也沒酸民來罵我，小眾就是有小眾的好處 - 我是自己解釋成經營的很成功啦，大家都接受我就是小白，常說些沒知識的話 - 這樣的社群蠻健康的，不喜歡也不用假裝喜歡，喜歡跟不喜歡都沒關係 - 而且這種過濾方法很棒，留下來的都是成熟的高手 - PROTECT Taiwan Act在眾議院是395票贊成、2票反對，壓倒性通過 - 雖然還要過參議院，但我想如此的兩黨共識問題不大 - 基本上如果中國威脅台灣，美國將動用金融手段將其孤立於全球體系之外 - 由美國總統認定，中國行動威脅到台灣的安全、社會、經濟，或者美國國家安全 - 可將中國排除G20、國際清算銀行、金融穩定委員會等國際金融組織 - 台海安全的維護將明確的制度化 - 很多人說沒用，因為經濟制裁俄羅斯照打烏克蘭 - 我還是認為，中國就不是戰鬥民族，中國人愛錢如命，沒錢賺搞不好都造反了 - 美元霸權還是很厲害的，全球貿易的人民幣佔比太低，能要美金誰要人民幣 - 中國人自己想把錢搞出來的多的要命，只嫌速度不夠快 - 台灣現在是美國國家安全的重要一部分，美國不能失去台灣 - 這就是為什麼我認為台灣安全了，尤其加上解放軍自己上將都搞光了 - 什麼短期安全長期危險，我是沒這麼看，現在不打，美台就會慢慢準備好了 - 準備不只經濟嚇阻，軍事也會加強的 - 打五筒最佳的時間已經過去，海底沒牌了，改玩別張吧，不然流局了 Housing Economic Summit - 我一直很想參加這個summit，房市各大咖都會出現，不過後來還是決定不去 - 美國房市有pent-up demand，如果房貸利率能夠朝5%去，成交量會大幅上升 - 我最近在市場上感受到的，其實很認同這個觀點 - 因為2022年中開始，鎖定了很多本來想換房的人，都選擇等等 - 買賣房就是跟著人生階段的，沒辦法永遠等，現在已經壓抑了第四年 - 很多人就是每年看每年看，慢慢開始受不了，越來越急 - 如果利率往下，不少人就會往前邁進，無論是買或是賣 - 無論你要怎麼說就業市場疲軟，美國有超過162M人在工作，需求沒問題 - 人口結構上，有五個世代的人同時在買房 - 庫存還是很緊縮，主要美國就是缺房，這是數學問題 - 資本利得稅減免，算是一個短期能夠釋放庫存的方法，不過長線幫助有限 - 最高法院對關稅的判決，對利率有影響，不過就算判決不利，川普還有別招 - 中國一直試著減少買美債，不過這個對中國自己也有害 - 中國減持美債很久了，這早就是一個趨勢，美國並不特別怕這個 === 房迷的按讚機制，就沒那麼有效率，大家還是需要加油一下，每天日更已經寫了滿兩年，光是這個就值得支持，房迷歷史上爆文時刻確實很少，不是沒有，但就是少見又很短暫，而且少人按讚的時候，大家都不按，我也不懂，明確說叫人要按讚也很少人理，不過也沒關係啦，我已經接受現狀

房迷 From Me Daily 02/05/2026 - 焦慮不是一個需要被修復的問題，純粹是一種警報系統 - 可以用來提醒生活中有些東西失去平衡 - 所以不要去壓制焦慮，也不要覺得有焦慮是錯誤的 - 反而要用焦慮來用來保護自己，促使自己往下做出正確決定 - 不定義自己是容易焦慮的人，反而是能很快地感受到哪邊有缺失 - 比如身為不會做股票的美國人，股市一直跌不完會焦慮，就是槓桿太多太貪心了 - 現代人焦慮的四大來源 - 1: Safety 對財務、健康、安全等沒有安全感 - 2: Connection 孤獨是焦慮的最大推手，人類是群居動物 - 3: Autonomy 感覺對生活失去控制 - 4: Environment 物理、心裡、數位環境，充滿太多雜音，或者過度資訊飽和 - 焦慮時可以寫下來，把狀況跟解法都寫下來，用想的會更焦慮 - 練習是最重要的事，練習在警報響起時，做正確的事 - 老婆跟我說，小兒子竟然有次放學時，會問她今天過得怎麼樣 - 我家弟弟一直是超級貼心又可愛的人，跟另外兩位男生完全不一樣 - 雖然說也就是簡單噓寒問暖，但我是真的無法 - 我是那種，接電話還要先互相在那how's it going都覺得很煩的人 - 當然為了專業需求，表面功夫都還是會做到好 - 但覺得大家都不是真心想知道對方好不好，應該可以省過這個步驟，講重點 - 我老婆覺得小兒子只能在她身邊18年，很可惜，雖然同時也怕他長大變渣男 - 老公才是一輩子在旁邊的，但我就是一個相當尷尬的人，很慘 - 不懂為什麼有人可以很自然地講出那些話，我是即使有這個想法，也講不出口 - 我是真的有幾次很認真想嘗試，但真的說不出來 - 感覺自己應該是壞掉了 - 這個禮拜競爭了兩間房子，都是已經出價到有點離譜的地步，難分軒輊超接近 - 價錢是回看過去歷史，都找不到那麼高的售價 - 剛給出去都不是最高價，好的房子，買家基本不會手軟 - 兩個房子的客戶都有問我，這個價錢是不是太離譜了 - 坦白說我心中覺得有點啊，但是我這麼多年經驗知道，即使如此可能還買不到 - 說真的好房子也不怕貴，灣區歷史上，好的房子永遠會一直突破新高 - 你買的時候搶破頭，覺得天價，賣的時候就換別人搶破頭 - 而且好房子最大的好處，就是住的時候也爽到，住越久爽越久，還賺越多 - 房子是有很強的稀缺性的，這是終極有限資源，這又是有錢人最多的地方 - 所以最頂端的會很貴，當然也很多賣不掉的 十二月JOLTS - 職缺數6.542M，預期7.25M，前值6.918M，現在是2020年以後最低 - 對於就業市場來說，其實職缺數不是個重要數據，主要不影響景氣現況 - 但是看得出企業不想大幅招人 - 招工率很弱3.3%，仍然算是蠻難找工作的環境，最慘的是年輕人 - 離職率穩定在2.0%，一年下來都差不多，變化不大 - 裁員率1.1%在歷史上看也很低，看數據裁員的遠比想像的少 - AI裁員論目前還無法在數據上看到，相信的人認為數據滯後 - 我自己認為，會一直這樣下去，沒有因為AI大幅裁員這件事 Redfin數據(San Jose Metro 4 weeks ending 02/01) - 新上市房屋量持續強勁季節性攀升，從234->320，+23.9% YoY - 開春房屋量上升的比過去三年都快，可能被去年三四月軟屌嚇到，都搶先上市 - 去年股市被關稅帝君搞崩盤，灣區房市也跟著崩盤，股市連動太嚴重 - 領先指標Pending sales也往上抬，131->175, -17.8% YoY還是比去年少 - 成交量止跌回升，122->124，-8.3% YoY，現在過戶的已經是今年成交的 - 成交價$1.35->$1.39M，-3% YoY，價錢軟 - 現在市場上的房屋慢慢增多1142->1272間，-12.11% YoY - 市場上的房屋量還是算少，比去年跟2023年少，但隨著新屋上市會改變 - 房屋在市場上中位數30天，開始季節性下降了 - 今年開春狀況，數據上看起來很正常，好房子很搶，房子賣得算快 - 我實際前線看到的，買方熱情還是很足，股市不要來亂就問題不大 === 像我現在也沒有按讚焦慮了，持續提醒大家要記得按讚就行，只看房迷不按讚，就是失去平衡，不要去壓制按讚，也不要覺得有按讚是錯誤的，很多時候不知道要說什麼，就是按讚就好，練習是最重要的事，練習在看到房迷時，做正確的事，按讚。

房迷 From Me Daily 02/04/2026 - 把生活環境保持乾淨整齊，會讓生活甚至工作的心情好很多 - 今天終於找時間把我家中庭清乾淨，之前因為處理屋頂漏水，弄得很亂 - 因為我家各處都能透過大窗看到中庭，這邊弄乾淨看起來真的美 - 另外就是也把健身房清了一下，之前灰塵好多 - 這點蠻有意思的，冬天的時候我健身房的窗都不會開，不然太冷 - 但是本來以為是窗開了才有灰塵，但發現長期關著也會累積很多纖維與皮屑 - 髒的時候灰塵的長相不同，關閉的灰塵比較會過敏，因為塵蟎比較多 - 生活自然會有皮屑、毛髮、各種纖維，出現塵蟎以後呼吸不舒服 - 開窗反而空氣比較清新，我家這邊外面沒什麼污染源，開窗反而灰塵不多 - 健身房的地板用掃地機器人，比人清起來還乾淨，就是要注意擺放讓機器人好清 - 話說最近Roborock好像也壞了，一直說drain port is jammed - 可能又要花時間修東西，或者是需要重買一台 - 有人研究過現在掃地機器人哪台好的，歡迎推薦 - 昨天看完『96分鐘』，這部電影實在有點一言難盡 - 高鐵爆炸案這麼好的題材，被拍成這樣實在有點可惜 - 首先就是一些災難畫面處理真的蠻AI感的，濃濃的假感 - 然後劇情上太多不合理的地方，也不是說一定要超考究，但這有到離譜的地步 - 演員演技、台詞、運鏡處理上，各種尷尬，不該滿的地方超滿 - 感覺是導演跟編劇的問題，明顯感覺try too hard - $UBER財報完崩盤了，現在基本誰財報誰崩盤 - 雖然講Uber好話基本上就是小丑，我畢竟認真看了財報，還是寫一下 - 本業持續成長沒問題，而且在那麼大的基底，還能成長到20% - Trips每天40M並+22% YoY，營收單季$14B +20% YoY - 平台月活躍用戶202M +18% YoY，而且活躍用戶平均trip也在增長 - Free Cash Flow $2.8B +65% YoY - Delivery營收成長在30% - 基本上是賺錢跟成長機器，我認為基本面完全沒問題 - 但大家還是不看好，主要就還是太多人認為Robotaxi會打死Uber - 類似大家覺得AI打死Google一樣，可能需要更長時間證明了 - Uber針對五點自動駕駛車(AV)對其打擊的誤解做解釋 - 1: 在有AV的區域(還不是全城市)，人開車的trip跟收入都成長更多 - Atlanta跟Austin，無論初次使用Uber或平均使用次數，成長都超過其他城市 - 舊金山有超多AV選擇，但Uber在2025年仍然加速成長，增速超過全美 - 2: 舊金山是特別適合AV的城市，大多數美國成數並不是這樣 - 舊金山人口密度高、喜歡科技、居民有錢、氣候好、路程短，AV效率特別高 - 其他城市AV效率低，比如洛杉磯AV每天開的trips數就只有一半 - 舊金山的人AV價格高照坐，但洛杉磯比UberX便宜20%都不一定坐 - 3: AV放在Uber的效率比自己的app高 - 叫車的人重視的是ETA，Uber的網路ETA最低，有平台優勢 - AV效率也重視ETA，越少時間浪費在去接人，越多時間在賺錢 - 4: 幾個城市有AV並不代表全面鋪蓋，叫車市場並不是集中 - Uber全美前20大城市，只有30%的bookings與25%的利潤 - 美國有大量suburbs，Uber覆蓋95%人口，AV很難達到這個scale - 5: AV還有情形、路線是沒法走的，Hybrid會有很長的時間 - 比如城市停電、風雪天，乘客不會感受到任何服務中斷 - 比如灣區Oakland/東灣，還有很多地方到現在都沒有AV Behind the Craft - How OpenClaw’s Creator Uses AI to Run His Life - AI像一個住在電腦裡的朋友，幾乎全面介入他的生活，幫他打理 - 這算是真正的AI first thinking - 堅持本地運行，不是依賴cloud端SaaS - Peter Steinberger認為以後80%的手機app會消失 - 以後所有東西都是從AI代理來做，不需要各種獨立app - 開發系統不要多層工作流，應該盡量做到end-to-end - 用不同模型寫大綱、code、測試，誤差會累加 - 生產力不再是優勢，品味才是，要知道什麼是好的，具有判斷何時停止的藝術力 - 語言不再重要，重要的是工程思維，然後從意圖來驅動，確保人類主導 - 『玩』是最好的學習方法 - 加州要收5%富人稅，讓很多billionaires要出走，目前還沒確定上11月選票 - 長期的影響主要在州政府的稅收，因為top 1%繳交了40%的稅 - 目前灣區房市不預期會有受到影響，主要還是公司員工主力都還在灣區 - 房價的話，灣區房價的聖杯，就是地理地形限制，我們就是蓋不出太多房子 - 要影響房市需要真的很大量的出走，搬家出走並不是一件容易的事 - 這個在COVID-19時stress test過 - 我在2020年就是這麼預測，現在也是一樣想法 - 如果想要撤的人，倒是蠻好的選擇，讓買家們競爭少一點，讓可賣房源多一點 Zillow Housing Market Report 2026/01 - 一月全美房價$358,968，連續六個月下降，跟去年一樣(2024/08 - 2025/02) - Zillow Home Value Index (ZHVI) -0.4% MoM +0.2% YoY - 新上市房屋(-5.5% YoY)跟成交量(-4% YoY)都比去年少，應該跟氣候有關 - 房屋庫存比去年高6% - 房屋在市場上到賣掉的時間中位數47天，比去年多8天 - 房租中位數$1895，+2% YoY +0.1% MoM === 像是每天看到房迷都按讚，也算是一種保持整齊，進到房迷頁面就可以看到一排藍色大拇哥，或者一排愛心這樣，就是很美，絕對不要說都不按讚也是整齊，那叫空虛

房迷 From Me Daily 02/03/2026 - 今天是立春，灣區天氣真正好，晴空萬里配上合適的溫度 - 即使今天一堆不順的事情加總在一起，天氣好就是容易心情好 - 一早熱水器又開始出error code，等新的sensor期間，要用電熱模式 - 但熱水器會一直自動切換回去節能(heat pump)模式，導致出現錯誤 - 早上老婆車子輪胎中釘子，只好開去America's Tire弄 - 等的比想像中的久，倒是好險補胎一下就好，免費，不用換輪胎 - 開非特斯拉車，真的工作時間少好多，忙起來會有一切都失控的感覺 - 現在已經太習慣邊開車邊工作 - 我的股票崩的有點慘，又到了報稅的季節，好像每年這時候都很悲 - 明明股市在崩，搶房的人還是蠻積極的，稀缺物品就是會搶手 - 第一次去physical therapist，蠻新奇的 - 本來要去是因為脖子運動傷害很痛，醫生推薦去，結果現在已經不痛了 - 還是多學習一下，補強一下各種特殊的肌肉，希望避免復發 - 昨天我兒子去練球，竟然遇到Hugo Calderano，全世界乒乓球排名第三 - 還跟他合照並要了簽名，還真沒想的在我們這球館能有這樣的經驗 - 我才看了一下WTT排名，發現現在男子前十，中國已經剩下三個人了 - 現在算是各國都打得很好，多樣性很不錯，不像以前排行榜被中國統治 - 也看出中國處於新老交替的尷尬期，馬龍與樊振東退了以後，新人沒補上 - 乒乓球可以說是中國的國球，算是民族的自信了 - 不再是一國在玩，是好事，世界各國百花齊放，對這項運動幫助很大 - 確定了xAI跟SpaceX合併，建構太空資料中心的夢想很大 - 我本來一直覺得太空資料中心鬼扯，不過最近看馬斯克很認真，有改觀 - Orbital Data Center這個概念，我認為難度真的很高，又是一個豪賭 - 物理上可行，但是工程和經濟效應上，真的還很早 - 如果馬斯克很認真要做，那也是有可能的事情，主要這個夢想真的有大 - 期望值除了看機率，也要看結果多好，這屬於結果太好了，機率小也可嘗試 - 合併這事情，我之前說過希望$TSLA也進去，整個改成叫$ELON or $MUSK - 像是Alphabet一樣，趁這個機會做super voting shares，馬斯克拿下絕對控制權 - 不過現在看起來$TSLA被單獨留下機率偏高 - 反對聲音太多以外，特斯拉股東一堆毛，也被SpaceX嫌棄 - 特斯拉有一大堆跟中國的關係，對於SpaceX一堆國防合約也有影響 - 但是應該還沒有絕望，我持續希望考慮合併$TSLA，但當作沒有才不會失望 - 半島跟南灣現在有明顯在往Caltrain站附近集中的趨勢 - 公司租辦公室都會傾向在火車站附近，半島區在Q4有90%租約都在 - 其他不在火車站旁的老辦公室，就明顯的租不太出去 - 住宅興建也都是圍繞交通方便區蓋高密度，尤其去年通過SB79 - 我認為增高密度是灣區未來趨勢，生活便利性會大幅提高 - 等於工作、吃飯、買菜、娛樂，都可以走路或坐交通工具解決 - 配上robotaxi普及，以後需要買車的人會大量減少 - 但是當然，成家生小孩以後，還是會搬到低密度住宅區 - 到那個階段，買車買房的需求仍然會有，不至於完全清零 - ATTOM數據，美國屋主住在自己房子的時間，繼續創歷史新高 - 全現金買家的比例也達到39%，是2013年以來最高水平 - 2025Q4，出售的住宅，屋主平均擁有8.55年，比上一季8.39年高 - 這是25年有數據來最長的持有年限 - 大多數人貸款利率鎖定在疫情時的低點，消減了很多搬家的理由 - 麻州平均擁有時間最長，達到13.29年 - 接下來是: Connecticut 13.02年, California 11.24年, Rhode Island 11.04年, Washington 10.86年 - Apartment List的數據，全美租金降低到四年低點 - 全美房租中位數$1353，-1.4% YoY，比2022年最高點低了6% - 空租率上升到7.3%也是高點，房子平均要花41天才租掉 - 租屋市場的供需平衡利好租客，房東的定價權不強 - 這是因為近年來的大量蓋高密度出租公寓，讓供給大量增加 - 大量蓋是因為疫情時的低利率加上缺房，讓建商大規模建造 - 蓋房的高峰已過，所以之後新蓋好的出租公寓會變少，但現在確實供給過剩 - 房市就是會有個滯後效應，因為蓋房要一兩年，沒法很快地調整 - 不過房租軟弱的地方主要在南部，灣區的房租壓力仍然存在 - 房租降低對租客來說是可以喘口氣的時候 - 但是房租不行，就會讓新的公寓建造大量減少，所以未來長線仍會缺房 === 春天就是適合按讚，本來就是百花讚放的季節，不需要更多理由了！

房迷 From Me Daily 02/01/2026 - 我覺得人生最後，是看你能給出什麼，不是看你能得到什麼 - 雖然一生都在追求取得: 得到學位、得到財富、得到地位、得到愛 - 但最終什麼都帶不走，卻可以留下很多，給予出來的才是人的終極價值 - 不只是物質跟現實的那些，知識跟想法這種也是 - 消息靈通跟很多人吸收，並沒有產出並去影響少數人重要 - 其中我覺得，最美的就是給人一個美好的童年，跟人留下一個美好的回憶 - 少點手心向上去索取，多點手心向下去賦予 - 少點思考從別人身上得到什麼，多點思考可以帶給別人什麼 - 各種決定會不一樣，生活的滿意度也不一樣 - 帶小孩去打球，經常搞的自己情緒起伏很大 - 昨天晚上幫他在場邊指導一下，又是不管我說什麼，他都超不耐煩 - 最後他在場上情緒崩潰，直接邊哭邊罵我 - 後來我就索性不看了，刷我自己的手機 - 其實人不在一個coachable的狀態，是沒有辦法coach的 - coachable需要有: open to feedback, growth mindset, humility, action oriented - 這些本來就很不容易，尤其對小孩子來說 - 不過比賽完我還是跟他確認，下次還是需要我出現在場邊幫他 - 畢竟整個場地那麼大，希望他贏球的，只有我一個人 - 即使我的時間可能是全場最貴的，只要他需要、我也能夠，我就會在現場幫他 - 昨天那個狀態，我都以為他會放棄了，我自己也想放棄了 - 結束吃飯時好好聊了一下，今天早上他又跟我說要報名區域冠軍賽 - 好吧，跟我當realtor時的心態一樣，你不放棄，我就不會放棄 Lenny's Podcast - Becky Kennedy - 優秀的領導者與優秀的父母一樣，需要建立安全感與連結 - 沒有人能成為完美的領導者/父母，關鍵在於出錯後的修復 - 錯誤以後的坦誠溝通，比原本就表現完美，更能建立信任 - 試圖改變對方以前，先建立情感連結 (connect before you correct) - 試著先給人Most Generous Interpretation(MGI)，假設好的本質 - Boundaries跟Requests不一樣，不要混淆 - 要求是希望對方做某件事，是你無法控制的 - 界限是告知對方，你將會做什麼，是你完全控制的，要能清晰平靜地執行界限 - "I believe you, and I believe in you" - 在困難時期，領導者需要展現出自己能處理這個局面的穩健感 - 要建立韌性而不是追求快樂 - 上週末全美有很大的風雪，房市數據卻蠻堅挺的，有點意外 - 傳統上來說，季節性也是在Superbowl以後才真正來到旺季 - 2026年目前來說，領先指標購屋貸款申請量是歷年來最好的開局 - 上週因爲格陵蘭問題，貸款利率有往上一些，加上風雪，卻還是維持高點 - 另一個領先指標pending home sales，也是開局的比往年都好，上週繼續上升 - 算是有點意外，表示美國人民對於房市熱情仍然很好 - 現在10年國債4.24%，跟30年房貸利率6.16%，都不算低，但算穩定 - 新上市房屋今年並不多，這週這個數據有受風雪影響而下降 - 我自己是認為，包含比特幣跟黃金的降溫，也都對房市是好事 - 真正影響人生的實體資產，只有房子 - 其他亂瘋的資產都是誘惑，去買只是因為會漲，如果不漲，最後會很空虛 - 狂飆的東西不行以後，人才會看到真正的價值 === 我覺得房迷最後，不是看你要吸收什麼，是要看你有沒有給出一個讚，每一段有不同內容，但最終那些都不重要，只需要留下一個讚，才是最後終點讚。按讚房迷、心態無敵、老少皆宜。

房迷 From Me Daily 01/27/2026 - 很多東西是看你有多想要，數學只是參考，討論數學沒意義 - 我自己是在賣房的，也不時會被客戶教育這件事 - 今天我算了一圈數學，被人說教了 - 不是說我不懂，只是我這人個性就是，喜歡跟人兩面都說清楚 - 買房數學當然不划算，還順便告訴你結婚跟生小孩都不划算 - 但是當對方說不划算他也要買，這才是真正的買家，其他都不認真 - 真的想要的人才是認真的人，算來算去的不是 - 婚姻也是這樣，那些討論這個合約合理與否的，其實就是愛的不夠 - 婚姻不是限制了你的選擇，而是解放了你，從不斷尋覓到專注建設 - 是從淺層關係，進入到深度自由，買房也是一樣道理 - 小孩也是啊，你有愛想給人就生，沒有就不要生 - 不需要用數學來算，說生了沒有足夠錢給很好的生活 - 沒有愛是沒關係的，不需要其他理由 - 只是很多時候，你不想要的時候，其實是你最需要的時候 - 因為時間不會重來，拖過一年又一年 - 我一直都是健身完，去烤箱+冰水三溫暖，有幾個主要原因 - 1: 早上一氣呵成，也方便整套結束一次洗澡 - 2: 早上剛好有太陽能，烤箱用電比較不心疼 - 3: 結束後要工作，烤箱完弄冰水心情很calm，也增加工作效率 - 很多高手都是早上直接冰水浴，但我無法，還是要先烤箱才進的了冰水 - 不過這個做法有個缺點，就是健身完用冰水對長肌肉不利 - 訓練是破壞肌肉，引發一點發炎反應，讓身體修復並變強變大 - 碰到冰水，反而會強力快速的抑制發炎反應，增肌訊號就變弱 - 最近兩天開始試著改成在晚上去烤箱，跟早上的健身分開 - 睡前烤箱其實是更適合的，熱療幫助放鬆肌肉和神經，進入休息模式 - 透過血管擴張，熱量會快速散發掉，讓核心體溫自然下降，幫助入睡 - 而且大量排汗以後，半夜就不會起床上廁所，這是破壞睡眠的一個原因 - 不過晚上烤箱，就是純熱療了，不能三溫暖，冰水會又妨礙睡眠 - 晚上去後院用烤箱，跟白天去感覺很不一樣 - 除了很黑以外，有不一樣的風景，尤其是旁邊就是泳池，晚上打光超美 - 從烤箱看房子，白天看整個房子的建築，晚上看點燈的氛圍 - 烤箱裡面，白天就是一堆石頭，晚上可以欣賞石頭堆裡的火紅 - 晚上烤箱出來中間休息，邊冒煙、邊吹涼風、邊看星星，很像雪地泡溫泉 - 而且冬天晚上經常覺得冷，烤箱烤完就可以穿短袖一直到睡覺 - 早晚各有利弊，決定來這樣交叉安排，不同享受 - 跑步日，就早上跑步完去烤箱+冰水，降低痠痛感，幫助神經系統恢復 - 重訓日，早上就不做三溫暖，等晚上再來烤箱純熱療 - 晚上反正本來就是要洗澡的，洗澡前就先去烤一下 - 人生就是要爽的，電費這種雜訊就不管了 - Tesla在Fremont的R&D還要擴張，租下108k sqft新租約 - 在45401 Research Avenue，是灣區Q4第二大租約 - 最大租約是Figure AI在San Jose - 人形機器人的研發應該是明顯未來，也會在灣區進行 - 真的不要看衰灣區，一波接一波，永遠不會停 - 這次我也很驚訝，我本來真的以為Tesla會放棄Fremont這邊，只留Palo Alto - Palo Alto那邊是AI跟核心軟體人才，沒法放棄，但連工業製造這塊都離不開 - 總部跟Elon搬去德州，並沒有將重心離開灣區，原因還是人才 - 要把人才直接hire到Austin去是很難的事，大家都在灣區 - 包含Rivian, GM, Toyota這些車廠，也是之後機器人產業的核心人才庫 - 冬天節省暖氣費用，可以從不少小地方下手 - 夜間調低暖氣溫度，華氏60-65度就可，早上再重新加熱 - 沒在使用的房間，門跟暖氣通風口都可以關上 - 白天拉開窗簾，晚上關上窗簾 - 吊扇旋轉方向重要，夏天逆時針轉，直接風往下吹，會覺得涼 - 冬天要順時針轉，產生上升氣流，把擠在天花板的暖空氣擠到牆壁，向下到地面 - 這樣暖的比較自然，比較舒服 - 其他注意門窗漏風問題，老房子經常漏風，可以自己seal一下並不難 - 我這些年暖氣都是用heat pump，算是蠻不推薦 - heat pump對暖氣比較不利，如果房子有挑高，尤其耗能源 - 灣區來說，冬天heat pump暖氣的耗電，電費應該是高過瓦斯，冬天也沒太陽能 - 這是整屋轉成全電，我覺得最需要思考的部分，其他東西電的都好 - 電可以用太陽能加電池解決，但是暖氣冬天用的兇，冬天沒太陽 - Redfin昨天發了一篇文章，說全美取消合約比例在歷史最高 - 12月份，有16.31%進入合約(pending)的房子，合約被取消，是2017年以來最高 - 如果看到這個數據，覺得要血流成河，要房市崩盤的，還是會失望的 - 首先歷史常態是11-12%區間，2022年暴力升息以後，拉高到13-16%區間 - 原因很簡單，整體成交量在利率拉高以後，大幅降低了，我已經說了好幾年 - 以前美國年成交量在5-6M之間，2022年升息以後，連續三年在4M - 取消合約比例，是取消數量除以成交數量，現在分母變低20% - 簡單數學，本來12%，分子不變，分母變成80%，最後就會變成15% - 這是為什麼2022年以後，在13-16%區間的主要原因(超過15%是少數時間) - 12月的16.31%也是單月狀況，去年整年都在12.5-14.27%，其實不高 - 順道提一下，灣區的兩個都會區，是取消率最低第二跟三 - 這是因為灣區應該是全美合約不帶contingency比例最高的地方 - Redfin這篇文章我昨天就看到了沒寫，因為有人私訊問我，所以今天才會寫 - 我不寫的原因，就是我覺得Redfin已經爛掉了，每天標題黨追求眼球 - 真的有認真在分析房市數據的人，都看得出來他們的墮落 - Don't get me wrong，我每天用Redfin，也感恩他們提供數據，並會分享 - 但他們身為應該有要公信力的數據方，卻採取聳動標題，暗示恐慌狀態，不好 - 取消合約數據明明就在正常範圍，非要發文好像大事一件 - 而且避開分母不提，平常群眾不可能知道那麼多細節，只覺得完蛋了 - 房市是沒有很好沒錯，但絕沒有要崩盤，同樣的，我也不會說要大漲來忽悠你 - 要論述大漲，也有辦法搞出數據來說的，隱惡揚善取樣就好 - 社群媒體上不幸的，是doom porn sells，這種有點擊率，有人愛分享 - 中肯分享事實的、中立立場的，沒什麼人喜歡看，不刺激、沒高潮 - 但如果你看這種doom porn過生活，好像很爽，其實會很空虛的 - 我只在意一點，希望大家過一個很美好的生活 - 美好生活其實很平穩，沒那麼熱鬧，沒那麼多高潮 === 按讚就不是看你想不想要，你需要按讚，如果你想要，現在就按讚，如果你不想要，你不想要的時候，其實是你最需要的時候，現在就按讚。按讚的數學很簡單，按一下就+1，人多就讚多，人少就會很少，人生那麼多事數學算起來都不划算，很麻煩，還是看到房迷就按讚最划算

房迷 From Me Daily 01/26/2026 - 人自然都會有些awe(敬畏)的心，這是很正面也必要的 - 像是站在大峽谷邊緣，或在看極光、滿天星斗下，那種感覺 - 那種對於宏大或神聖的尊敬，加上發現有超乎自己力量而產生的畏怕 - 認知到個人的力量是有限的，才能保持謙卑，不會太糾結主控權 - 有所畏懼也讓做事比較謹慎，或者有底線，不會什麼都敢做 - 如果都沒有awe，就會覺得awful - 自以為全知全能，什麼都橫衝猛撞的，就是危險的開端 - 如果都有點awe，就是變成awesome - 一方面有個偉大的目標與動力提升自己，另一方面發現平常擔憂的事微不足道 - 雖然之前透過Rheem技術支援，知道我的heat pump熱水器怎麼了 - 週六跟今天又都各自花了一些時間在搞熱水器的事 - 因為持續丟給我偵測到漏水的警告，然後就會自動斷熱水不讓使用 - 週六是出去跑步回來後，要洗澡才發現沒熱水 - 當天是發現長按一個鈕，就可以使用熱水，但每24小時又重新來一次 - 受不了每天要弄，今天花了點時間，才搞清楚怎樣把rope sensor拉出來 - 這個也很煩，雖然網上找得到影片，但我的這台熱水器裡面長得不一樣 - 總之最後終於搞定，但實在覺得這是cure is worse than the disease - 網上看到超多人抱怨，這個感測器很敏感，經常沒漏水一直叫 - 熱水器放在車庫，真的漏水根本也沒怎樣，即使有傷害也很輕微 - 但是真的帶來很多人的麻煩 - 最近回去用ChatGPT，回應跟Gemini風格不同，有時候雙用還是好 - 有時候幫我聽podcast這種，兩邊回應都看，吸收更好 - 語調風格、格式、著重重點都各有不同 - 這個東西就是像我一開始認為的，大家都會留下來 - 有的人喜歡這家，也有人喜歡另一家，必要時候兩家都用 - LLM基本就是commodity，也沒什麼難度大家都能做得好 - 自動駕駛也會是，Uber現在的solution，就是要能套在各種不同車上 - 現在看起來也確實開的沒問題，技術到位，自動駕駛 is solved - 有人喜歡坐這種車，有人喜歡坐另一種車，然後必要時比價跟比誰快接 - 除了軟體工程師，AI對白領工作的影響，也不是排山倒海一次來 - 任何說今年/明年/後年大家就要失業的，我是不信的 - 這不代表你不用擔心，不需要與時並進跟上新科技節奏，但也不需焦慮 - 在AI衝擊下，白領工作是增加而不是減少 - 2022年底到現在，美國新增3M白領工作，各種辦公室工作都有 - AI受害產業: 軟體工程師+7%, radiologists +10%, paralegals +21% - 入門級的招人當然有減少，但也是因為利率跟整體環境有關 - 電腦發明時也是有大規模悲觀情緒跟預測，電腦也取代了簡單重複的任務 - 事實是1980年代到現在，各種白領工作就業人數增加一倍，薪水增加1/3 - 大概跟我現在是在實體、與人接觸、低科技的產業有關 - 我看到的是人類世界的inertia(慣性)是極其強大的，越科技阿宅越難理解 - 也不要懷疑新職業的產生速度，現在覺得看不到，時間拉長很明顯 - 1980-2010年間，美國有一半的就業成長來自全新職業 - 加州的Assembly Bill 723今年1/1開始生效，要求揭露數位修改的照片 - 賣房的照片如果有數位修改過，需要說明並且提供未經編輯的原始照片 - 無論是在MLS裡頭、廣告素材、Redfin/Zillow裡的照片，都適用 - 對圖片進行的添加、移除或更改都是 - 這也是因應之後AI世界，很多做virtual staging甚至直接改圖的應對 - 買房本來就應該自己現場看過，而不是看網上照片買房 - 所以理論上照片有什麼改動，不應該改變買家自己對房子的判斷 - 同時確實以後如果AI修圖，也可能產生些不該產生的東西與誤會 Altos Research數據(week 01/23) - Santa Clara County - Market Action Index維持在56(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數上升到$1.888M，連續兩週上升 - 市場正式進入開春旺季，季節性會持續好到至少四月 - 每年這時候買家最多，也是因此賣家喜歡這時候上市 - 一月還好，最多房子最熱鬧的會是Super Bowl週末以後 - Price per sqft上升到$982 - 房屋在市場上中位數下降到49天，連續三周快速下降，脫離冬天 - 降價比例下降到10.01%，開春不是降價的時候 - 房屋庫存量421->485間，因為新上市房屋增多，買家選擇變多 - 接下來會是春天的標準走勢，直到遇到明顯問題 - San Mateo County - Market Action Index下降到55(Strong Seller's Market) - 房屋要價中位數下降到$2.199M，都還在一樣區間內 - 這週新上市的房屋，要價中位數$1.998M，回復到正常區間 - 確認上週突然很低的新上市要價中位數，是數量太少的雜訊 - Price per sqft維持在$1088 - 房屋在市場上中位數63天，練續兩週下降 - 降價比例9.16%，連四週24.14%->19.46%->12.79%->10.48%->9.16% - 房屋庫存量210->251間，同樣可賣房屋觸底反彈 - 半島區季節性沒有南灣大，因為量更少，數據上振幅更大 === 看房迷要有按讚的心，也是很正面也必要的，像是刷到房迷出現，就想要去按讚的那種感覺，雖然是每天的一點小事，卻有神奇而強大的力量，認知到你的參與很重要，可以讓更多人看到房迷，就會去把握這個主控權，而且，如果都沒有按讚，就會覺得awful，如果都有按讚，就是變成awesome